C’est l’un des premiers sujets de friction entre bailleurs et locataires, et l’un des plus fréquents devant les commissions de conciliation. Le dépôt de garantie en location est la somme versée à l’entrée dans les lieux, destinée à couvrir les manquements éventuels du locataire : loyers impayés, charges dues, réparations locatives non effectuées, dégradations. Ce n’est ni une avance sur loyer, ni une somme définitivement acquise au propriétaire. La loi du 6 juillet 1989, en son article 22, en encadre strictement le montant, la restitution et les retenues possibles. Passer ces règles en revue permet d’éviter la plupart des litiges de fin de bail.
Le montant du dépôt de garantie en location est plafonné
Le plafond dépend de la nature du bail. Pour une location vide, le dépôt ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, il est porté à deux mois de loyer hors charges. Dans les deux cas, le calcul se fait sur le loyer nu : les provisions sur charges n’entrent pas dans l’assiette.
Deux situations font disparaître le dépôt. D’abord, lorsque le loyer d’une location vide est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois — typiquement un paiement trimestriel —, le bailleur ne peut exiger aucun dépôt de garantie. Ensuite, le bail mobilité l’interdit purement et simplement : ce contrat court réservé aux locataires en mobilité ne peut comporter aucun dépôt, comme l’explique notre article sur ce contrat de location de un à dix mois.
| Type de bail | Montant maximal | Révision en cours de bail |
|---|---|---|
| Location vide (loyer mensuel ou bimestriel) | 1 mois de loyer hors charges | Impossible |
| Location vide (loyer payable d’avance par trimestre) | Interdit | Sans objet |
| Location meublée | 2 mois de loyer hors charges | Impossible |
| Bail mobilité | Interdit | Sans objet |
Le montant est figé pour toute la durée du bail : il ne peut être ni révisé, ni augmenté lors du renouvellement, même si le loyer, lui, est réévalué. Le dépôt n’est pas non plus productif d’intérêts au profit du locataire.
Les délais de restitution : un mois ou deux mois
Le délai court à compter de la remise des clés par le locataire, en main propre ou par lettre recommandée. Sa durée dépend d’une seule chose : la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.
- État des lieux de sortie conforme à celui d’entrée : restitution dans un délai maximal d’un mois.
- État des lieux de sortie faisant apparaître des différences imputables au locataire : le délai passe à deux mois maximum.
- En copropriété, le bailleur peut conserver une provision ne dépassant pas 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, le solde devant être versé dans le mois qui suit cet arrêté.
Ce mécanisme montre à quel point l’état des lieux gouverne toute la fin de bail : un document bâclé à l’entrée prive le bailleur de tout point de comparaison, tandis qu’un document trop sévère à la sortie nourrit le conflit. Nos conseils pour rédiger un constat d’entrée et de sortie incontestable sont ici directement utiles aux deux parties.
Ce que le propriétaire peut retenir, et à quelles conditions
Le bailleur peut déduire du dépôt les sommes dont le locataire reste redevable : loyers et charges impayés, coût des réparations locatives qui n’ont pas été effectuées, réparation des dégradations constatées. Mais aucune retenue ne peut être opérée « au jugé ». Chaque somme retenue doit être justifiée par des pièces : état des lieux comparé, devis, factures, lettre de relance, décompte de charges. Le locataire est en droit d’exiger ces justificatifs et de contester ceux qui lui paraissent infondés.
Deux limites sont souvent ignorées. La première tient à la vétusté : le locataire n’a pas à financer l’usure normale du logement liée au temps et à un usage conforme. Une moquette posée quinze ans plus tôt, un joint de baignoire ou une peinture patinée ne relèvent pas de la dégradation. La seconde concerne les charges : les retenues au titre des charges doivent reposer sur une régularisation effective, et non sur une estimation confortable. Le périmètre de ce qui est réellement refacturable est fixé par un décret ancien et limitatif, comme le rappelle notre dossier sur les charges que le bailleur peut faire supporter au locataire.
Restitution tardive : la pénalité de 10 %
La loi assortit le délai d’une sanction automatique. Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans le délai imparti, la somme due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. La pénalité n’est pas plafonnée dans le temps, ce qui peut la rendre supérieure au dépôt lui-même en cas de retard prolongé. Elle n’est toutefois pas due si le retard résulte du fait que le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse au propriétaire : indiquer son adresse de réexpédition au moment de la remise des clés est donc une précaution élémentaire.
En pratique, le locataire commence par une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant le délai légal et la majoration encourue. Si elle reste sans effet, il peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, puis, à défaut d’accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, compétent pour les litiges locatifs. Il n’est pas nécessaire d’être représenté par un avocat.
Deux erreurs, enfin, reviennent constamment. Le locataire ne peut pas décider unilatéralement de ne pas payer son dernier mois de loyer au motif que le dépôt le couvrira : le dépôt de garantie n’est pas une avance sur loyer, et ce non-paiement constitue un manquement pouvant être sanctionné. Le bailleur, de son côté, ne peut pas conserver le dépôt « le temps de voir » si des problèmes apparaissent après le départ. En cas de désaccord persistant sur le montant retenu, l’ADIL du département fournit une information juridique gratuite et neutre.
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