Fixer un loyer n’est plus un exercice libre dans une bonne partie des grandes villes françaises. Entre le plafonnement du niveau des loyers dans neuf territoires, le verrou à la relocation en zone tendue reconduit cet été et l’interdiction d’augmenter le loyer d’une passoire thermique, un bailleur peut se retrouver hors la loi sans même l’avoir cherché. Et l’échéance de novembre 2026 remet tout le dispositif sur la table. Voici ce qui s’applique réellement aujourd’hui, comment vérifier un plafond, et ce que risque celui qui le dépasse.
En bref
L’encadrement des loyers au sens strict (un plafond en euros par m²) s’applique dans neuf territoires seulement : Paris, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon-Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, le Pays basque et Grenoble-Alpes Métropole. Partout ailleurs en zone tendue, c’est un autre mécanisme qui joue : le loyer d’un nouveau locataire ne peut pas dépasser celui du précédent, règle reconduite par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 jusqu’au 31 juillet 2027. Le plafond se calcule à partir du loyer de référence majoré (loyer médian + 20 %) fixé par arrêté préfectoral. En cas de dépassement, le préfet peut infliger jusqu’à 5 000 € d’amende à un particulier et 15 000 € à une société, et le locataire peut faire baisser son loyer devant le juge. Attention : l’expérimentation prend fin le 23 novembre 2026 sauf nouvelle loi.
Deux dispositifs que tout le monde confond
C’est la première source d’erreur, y compris chez des professionnels. Il existe deux règles distinctes, qui ne s’appliquent ni au même endroit ni de la même façon, et qui peuvent se cumuler.
L’encadrement du niveau des loyers
C’est le dispositif expérimental issu de la loi Elan du 23 novembre 2018, prolongé de trois ans par la loi 3DS du 21 février 2022. Il impose un plafond absolu en euros par mètre carré, indépendamment de ce que payait le locataire précédent, dans les seuls territoires qui l’ont demandé. Un logement neuf mis en location pour la première fois y est concerné comme les autres.
L’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation
Celui-là couvre les 28 agglomérations classées en zone tendue, soit plus d’un millier de communes. Le principe est différent : à l’arrivée d’un nouveau locataire, le loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire sortant, revalorisé au plus de l’indice de référence des loyers. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, publié au Journal officiel du 22 juillet, reconduit cette règle pour les contrats conclus entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. Trois dérogations existent : travaux d’amélioration significatifs, loyer manifestement sous-évalué, et rattrapage des indexations annuelles non appliquées. Elles tombent toutes si le logement est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique : dans ce cas, aucune hausse n’est possible, sans exception.
Encadrement des loyers : les neuf territoires concernés en 2026
Le point qu’on oublie souvent : l’encadrement des loyers ne se décide pas au niveau national. Une collectivité doit se porter candidate, obtenir un décret, puis un observatoire local des loyers agréé alimente les arrêtés préfectoraux annuels. D’où cette carte en patchwork.
| Territoire | Communes couvertes | En vigueur depuis |
|---|---|---|
| Paris | Paris intra-muros | 1er juillet 2019 |
| Lille | Lille, Hellemmes, Lomme | 1er mars 2020 |
| Plaine Commune (93) | 9 communes dont Saint-Denis, Aubervilliers, Saint-Ouen | 1er juin 2021 |
| Lyon | Lyon et Villeurbanne | 1er novembre 2021 |
| Est Ensemble (93) | 9 communes dont Montreuil, Bagnolet, Pantin | 1er décembre 2021 |
| Montpellier | Montpellier | 1er juillet 2022 |
| Bordeaux | Bordeaux | Juillet 2022 |
| Pays basque | 24 communes dont Bayonne, Biarritz, Anglet | Novembre 2022 |
| Grenoble-Alpes Métropole | Partie du territoire classée en zone tendue | 2023 |
Outre-mer, la loi n° 2025-534 du 13 juin 2025 ouvre une expérimentation de cinq ans dans cinq départements et régions d’outre-mer, mais elle attend toujours son décret d’application. Tant qu’il n’est pas publié, aucun plafond en euros par m² n’y est opposable.
Comment se calcule le plafond, concrètement
Chaque arrêté préfectoral publie trois valeurs par catégorie de logement : le loyer de référence (la médiane constatée), le loyer de référence majoré (cette médiane + 20 %, c’est le plafond) et le loyer de référence minoré (la médiane – 30 %, en dessous duquel le locataire peut demander une réévaluation à la hausse). Ces montants sont exprimés hors charges et par mètre carré de surface habitable.
Quatre critères déterminent la case dans laquelle tombe votre bien : la zone géographique, le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non. À Paris, l’arrêté préfectoral du 12 juin 2026, applicable depuis le 1er juillet, découpe la ville en 80 zones et fait varier le loyer de référence majoré d’environ 18,1 à 52,2 €/m². Un studio meublé récent dans un secteur central et un quatre-pièces ancien en périphérie n’ont donc rien à voir.
Voici comment vérifier en pratique. Prenez la surface habitable exacte du bail, pas la surface au sol : un T2 de 42 m² dans une zone où le majoré est fixé à 28 €/m² plafonne à 1 176 € hors charges. Si vous annoncez 1 350 €, vous êtes en infraction, sauf complément de loyer justifié. Les simulateurs officiels des collectivités et des ADIL permettent de retrouver la bonne case en trois clics, et c’est la seule source à opposer en cas de litige.
Le complément de loyer, terrain de contentieux
Le bailleur peut ajouter un complément de loyer au-delà du plafond si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du secteur : vue remarquable, terrasse de grande taille, équipement hors normes. Deux conditions se cumulent : ces caractéristiques ne doivent pas être déjà intégrées au loyer de référence, et elles doivent être déterminantes dans la fixation du prix. Une cave, un ascenseur ou une cuisine équipée standard ne suffisent pas, et les décisions de justice le rappellent régulièrement.
Depuis le 18 août 2022, la loi interdit purement et simplement le complément de loyer quand le logement cumule certains défauts. Aucun complément n’est possible en présence de sanitaires sur le palier, de signes d’humidité sur certains murs, ou d’un DPE classé F ou G. Le locataire peut par ailleurs le contester s’il constate des fenêtres qui laissent anormalement passer l’air, un vis-à-vis de moins de 10 mètres, une infiltration venue de l’extérieur, un problème d’évacuation d’eau dans les trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.
La contestation se fait dans les trois premiers mois suivant la signature du bail, devant la commission départementale de conciliation. C’est alors au bailleur de justifier son complément, pas au locataire de prouver qu’il est abusif.
Ce que le bail et l’annonce doivent mentionner
Dans les territoires soumis à l’encadrement des loyers, le contrat de location doit faire apparaître le loyer de référence, le loyer de référence majoré applicable, le loyer demandé et, le cas échéant, le montant et la justification du complément. L’annonce, elle aussi, doit afficher ces informations. Une mention manquante n’est pas un simple détail de forme : elle ouvre au locataire une action en diminution de loyer, et elle est souvent le premier indice qui déclenche un contrôle.
Certains logements échappent au dispositif : les logements sociaux, ceux relevant de la loi de 1948, les logements conventionnés par l’Anah hors conventionnement à loyer intermédiaire, les meublés de tourisme et les sous-locations. En revanche, le meublé classique, la colocation et le bail mobilité y sont soumis dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire. Beaucoup de bailleurs pensent à tort que passer en meublé les libère du plafond, alors que c’est simplement une grille tarifaire différente qui s’applique.
Sanctions du bailleur et recours du locataire
Le non-respect de l’encadrement des loyers commence rarement par une amende. Le préfet adresse d’abord une mise en demeure de mettre le contrat en conformité et de restituer au locataire le trop-perçu, avec un délai de deux mois pour s’exécuter. Le bailleur peut présenter ses observations à ce stade, et c’est le bon moment pour régulariser.
Si la mise en demeure reste sans effet, l’amende administrative peut atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Elle ne remplace pas l’action civile : le locataire peut, en parallèle, saisir le juge d’une demande de diminution de loyer et de remboursement des sommes versées en trop, dans un délai de trois ans. À Lyon, des bailleurs ont déjà été sanctionnés à près de 5 000 € pour un dépassement de plafond, preuve que les contrôles ne sont pas théoriques.
Révision annuelle : l’IRL reste la limite
En dehors de toute zone encadrée, l’augmentation en cours de bail suppose une clause d’indexation et reste bornée par l’indice de référence des loyers. Au deuxième trimestre 2026, l’IRL s’établit à 148,37 en France métropolitaine, en hausse de 1,15 % sur un an selon l’Insee, après +0,78 % au trimestre précédent. Concrètement, un loyer de 800 € indexé sur ce trimestre passe au maximum à 809,20 €. Et si le logement est classé F ou G, la hausse est interdite, y compris cette simple indexation, depuis le 24 août 2022. Vérifier la classe énergétique inscrite au DPE est donc devenu un préalable à toute revalorisation.
Ce qui se joue le 23 novembre 2026
L’expérimentation s’éteint le 23 novembre 2026 si le législateur ne fait rien. L’Assemblée nationale a adopté en décembre 2025 une proposition de loi visant à pérenniser le dispositif, tandis que le gouvernement pousse plutôt une prolongation de deux ans sans ouverture à de nouvelles communes. Le texte doit être examiné au Sénat à la rentrée. Les arrêtés préfectoraux en cours, dont celui de Paris, sont d’ailleurs calés sur cette date butoir.
Pour un bailleur, la conduite à tenir est simple : ne pas anticiper une disparition qui n’est pas votée. Un bail signé sous le régime actuel reste soumis à ses règles pour toute sa durée, et un dépassement constaté avant l’échéance reste sanctionnable ensuite. Pour un candidat locataire, l’inverse vaut : conservez l’annonce et le bail, ce sont les pièces qui permettront de faire valoir un plafond dépassé, même plusieurs mois après l’installation.
La checklist avant de signer
- Identifier lequel des deux dispositifs s’applique à la commune, ou les deux
- Retrouver la bonne catégorie (zone, pièces, époque, meublé) dans l’arrêté préfectoral en vigueur
- Multiplier le loyer de référence majoré par la surface habitable réelle, hors charges
- Vérifier le DPE : F ou G interdisent le complément de loyer et toute hausse
- Faire figurer les trois loyers de référence dans le bail et dans l’annonce
- Archiver le dernier loyer du locataire sortant, seule preuve utile en zone tendue
Un loyer bien calibré se défend, un loyer surévalué finit par coûter plus cher que les quelques dizaines d’euros mensuels gagnés. Pour affiner votre stratégie locative, le calcul du rendement locatif réel et la solidité du dossier du candidat pèsent bien davantage que le dernier palier de loyer, surtout dans les villes où l’encadrement des loyers laisse peu de marge. Et si votre locataire perçoit une aide au logement, gardez en tête que les plafonds de loyer retenus par la CAF suivent leur propre logique, indépendante des arrêtés préfectoraux.
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