La réponse tient en une phrase : un locataire peut sous-louer, mais seulement si son propriétaire l’a autorisé par écrit, et jamais au-delà de certaines limites de loyer. Sans cet accord, la sous-location devient une faute contractuelle qui peut coûter le bail et la totalité des sommes encaissées. Dans le parc social, le principe est même inversé : l’interdiction est la règle. Tour d’horizon des conditions réelles, texte par texte.
L’accord écrit du bailleur n’est pas une formalité
Tout repose sur l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, qui pose que le locataire ne peut ni céder son bail ni sous-louer le logement sans l’autorisation écrite du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Deux éléments doivent donc figurer dans le document : l’accord sur le principe de la sous-location, et l’accord sur le montant demandé au sous-locataire. Une autorisation qui ne parle que du principe reste incomplète.
Le silence du propriétaire ne vaut jamais acceptation. Aucun délai ne transforme une absence de réponse en accord tacite : un bailleur qui ne répond pas à une demande de sous-location est réputé l’avoir refusée. Un échange de SMS, un accord verbal lors d’une visite ou un mail évasif du type « je n’y vois pas d’inconvénient » se révèlent fragiles devant un juge, qui recherche un écrit daté, signé et précis sur les conditions.
La demande gagne donc à être adressée par lettre recommandée avec avis de réception, en détaillant l’identité du sous-locataire, la durée envisagée, la partie du logement concernée et le loyer prévu. Cette précision protège les deux parties : le locataire obtient un accord opposable, le bailleur garde la maîtrise de qui occupe son bien et à quel prix.
Le plafond de loyer au mètre carré, souvent ignoré
L’article 8 fixe une limite claire : le loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut pas dépasser celui payé par le locataire principal. Pour un appartement de 60 m² loué 900 € hors charges, soit 15 € du mètre carré, une chambre de 12 m² sous-louée ne peut pas être facturée plus de 180 €. La règle écarte toute logique de marge : la sous-location n’est pas un outil de rentabilité, elle sert à partager ou à libérer temporairement un logement.
Le locataire doit par ailleurs remettre au sous-locataire deux pièces : l’autorisation écrite du bailleur et une copie du bail en cours. Cette transmission n’est pas symbolique, elle permet au sous-locataire de vérifier que son occupation est régulière et de connaître le loyer de référence qui plafonne le sien.
Un sous-locataire sans aucun lien avec le propriétaire
Le contrat de sous-location lie le locataire principal et le sous-locataire, pas le propriétaire. Conséquence directe inscrite à l’article 8 : en cas de fin du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. Si le locataire principal donne son préavis, déménage ou se fait résilier son bail, la sous-location tombe avec lui, sans préavis spécifique opposable au propriétaire.
Autre spécificité : les dispositions protectrices de la loi de 1989 (durée minimale de bail, encadrement du préavis, reconduction tacite) ne s’appliquent pas au contrat de sous-location. Les parties fixent donc librement la durée, le dépôt de garantie et les modalités de résiliation, ce qui rend la rédaction du contrat d’autant plus importante. Côté assurance, le locataire principal reste tenu de l’assurance habitation prévue à son bail, et il est prudent de prévoir une couverture au nom du sous-locataire pour les dommages qu’il pourrait causer.
Dans le logement social, l’interdiction est le principe
Le parc HLM suit un régime distinct. Le code de la construction et de l’habitation interdit au locataire d’un logement social de le sous-louer, meublé ou non, et le bailleur peut saisir le juge pour obtenir la résiliation du bail. L’infraction est assortie d’une amende pouvant atteindre 9 000 €. La raison est logique : un logement attribué sous conditions de ressources, après passage en commission d’attribution, ne peut pas être redistribué par son occupant.
Des exceptions encadrées existent, et elles portent toutes sur une sous-location partielle, jamais sur le logement entier. Le locataire peut accueillir une personne de plus de 60 ans ou un adulte handicapé avec lequel il a conclu un contrat d’accueil familial. Le dispositif de cohabitation intergénérationnelle solidaire permet aussi de sous-louer une partie du logement à une personne de moins de 30 ans. Dans tous les cas, l’information du bailleur social par courrier recommandé et son autorisation écrite restent obligatoires, et le loyer doit rester proportionné à la surface sous-louée. S’y ajoute la sous-location par des personnes morales (associations agréées, CCAS) au profit de publics spécifiques, qui relève d’un montage conventionné et non d’une initiative du locataire.
Sous-louer en meublé de tourisme : deux autorisations, pas une
Mettre son logement loué sur une plateforme de location courte durée cumule deux réglementations. L’accord écrit du bailleur reste le préalable, et il porte aussi sur le prix pratiqué. Mais le locataire devient en plus loueur de meublé de tourisme et doit respecter les règles du code du tourisme : une résidence principale ne peut être louée au-delà de 120 jours par année civile, plafond que de nombreuses communes ont abaissé à 90 jours par délibération, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. L’administration rappelle ces conditions pour la location de la résidence principale.
La déclaration en mairie, avec obtention d’un numéro d’enregistrement à reporter sur l’annonce, s’est généralisée depuis la loi du 19 novembre 2024. Les sanctions ont suivi : l’article L. 324-1-1 du code du tourisme prévoit une amende civile pouvant atteindre 10 000 € pour un défaut d’enregistrement et 15 000 € en cas de non-respect du plafond de jours ou de refus de transmettre le décompte à la commune. Le dépassement se repère d’autant mieux que les plateformes transmettent le nombre de nuitées aux communes qui le demandent. Au-delà du plafond, le logement sort du régime de la résidence principale et une autorisation de changement d’usage devient nécessaire dans les villes qui l’imposent.
Ce que risque vraiment un locataire qui sous-loue en douce
La première sanction est contractuelle : le bailleur demande au juge la résiliation du bail pour manquement grave, avec expulsion à la clé. La seconde est financière et bien plus lourde. La Cour de cassation considère que les sous-loyers perçus sans autorisation constituent des fruits civils appartenant au propriétaire par accession, ce qui permet de condamner le locataire à restituer l’intégralité des sommes encaissées, et non la seule différence avec son propre loyer. Des locataires ont ainsi été condamnés à rembourser plusieurs dizaines de milliers d’euros de recettes de location courte durée.
Le volet pénal existe également. L’article 313-6-1 du code pénal réprime le fait de mettre à disposition d’un tiers, contre contrepartie, un bien immobilier appartenant à autrui sans pouvoir justifier de l’autorisation du propriétaire. La loi du 27 juillet 2023 a porté la peine à trois ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende. Ce texte vise les situations frauduleuses caractérisées plutôt que le partage ponctuel d’un logement, mais il encadre bien l’ensemble.
| Situation | Sous-location possible ? | Sanction encourue |
|---|---|---|
| Parc privé, accord écrit du bailleur | Oui, loyer au m² plafonné | Aucune si les conditions sont respectées |
| Parc privé, sans accord écrit | Non | Résiliation du bail et restitution des sous-loyers |
| Logement social, logement entier | Non | Résiliation du bail, amende jusqu’à 9 000 € |
| Logement social, partie du logement (plus de 60 ans, adulte handicapé, moins de 30 ans) | Oui, avec autorisation écrite | Sans objet si la procédure est suivie |
| Meublé de tourisme non enregistré ou au-delà de 120 jours | Non | Amende civile de 10 000 € à 15 000 € |
Héberger un proche n’est pas sous-louer
La frontière se situe sur la contrepartie financière. Accueillir gratuitement un ami, un parent, un conjoint ou un enfant relève du droit d’usage du logement loué et ne requiert aucune autorisation : une clause de bail qui interdirait d’héberger ses proches serait réputée non écrite. Dès qu’une somme est demandée en échange de l’occupation, même modeste, même qualifiée de « participation aux charges » dans un échange informel, la relation prend la qualification juridique de sous-location et bascule dans le régime de l’article 8. Le partage des charges entre colocataires signataires d’un même bail est une autre situation, qui ne relève pas de la sous-location.
Les sous-loyers sont imposables, et pas dans la catégorie attendue
Un point échappe à beaucoup de locataires autorisés : les sommes reçues du sous-locataire constituent un revenu à déclarer. Pour une sous-location meublée, les recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, à porter sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, même si le logement a été loué nu par le propriétaire. Pour une sous-location nue, elles relèvent des bénéfices non commerciaux. Elles ne sont jamais déclarées en revenus fonciers, catégorie réservée au propriétaire qui loue un bien dont il détient la propriété.
Avant de lancer une sous-location, trois vérifications évitent l’essentiel des litiges : relire la clause du bail relative à la cession et à la sous-location, demander l’autorisation par écrit en mentionnant le loyer, et rédiger un contrat de sous-location daté précisant durée, surface, loyer et charges. La fiche officielle de l’administration sur la sous-location par un locataire récapitule les obligations applicables au parc privé comme au parc social.
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