Louer un logement comme « meublé » ne relève pas de l’appréciation du bailleur. Depuis le 1er septembre 2015, une liste réglementaire fixe le mobilier obligatoire en location meublée, et un seul manque suffit à faire basculer le bail du côté de la location vide, avec tout ce que cela implique sur la durée du contrat, le préavis et la fiscalité. Cette liste s’accompagne d’une seconde exigence, souvent traitée à la légère : l’inventaire détaillé annexé au bail, qui conditionne la possibilité de retenir quoi que ce soit sur le dépôt de garantie en fin de location.
Les onze équipements exigés par le décret de 2015
Le texte de référence est le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, pris en application de la loi ALUR. Son article 2 énumère les éléments que le logement doit « au minimum » comporter. La liste est fermée : rien n’oblige à fournir une télévision ou un lave-linge, mais rien n’autorise à retirer l’un des onze postes ci-dessous.
| Équipement exigé | Ce que cela veut dire en pratique |
|---|---|
| Literie avec couette ou couverture | Un lit avec matelas, plus la couette ou la couverture. Les draps et les oreillers ne sont pas visés par le texte, mais beaucoup de bailleurs les ajoutent. |
| Dispositif d’occultation des fenêtres | Uniquement dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher : volets, stores ou rideaux opaques. |
| Plaques de cuisson | Gaz, électrique ou induction, peu importe, à condition qu’elles fonctionnent. |
| Four ou four à micro-ondes | L’un ou l’autre suffit. Le micro-ondes seul est conforme. |
| Réfrigérateur et congélateur | À défaut d’appareils séparés, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant d’atteindre – 6 °C au maximum. Un mini-réfrigérateur sans compartiment froid n’est pas conforme. |
| Vaisselle nécessaire aux repas | Assiettes, verres, couverts, en quantité cohérente avec la capacité d’accueil du logement. |
| Ustensiles de cuisine | Casseroles, poêle, plat, couteau de cuisine, ouvre-boîte, planche. |
| Table et sièges | Une vraie surface pour manger, avec autant de sièges que d’occupants prévus. |
| Étagères de rangement | Armoire, penderie, placard aménagé ou étagères accessibles au locataire. |
| Luminaires | Des points lumineux opérationnels, pas de simples douilles pendantes. |
| Matériel d’entretien ménager adapté au logement | Balai et serpillière pour un sol dur, aspirateur si le logement comporte de la moquette. |
L’article 1er du décret ajoute une exigence de cohérence que l’on oublie en se contentant de cocher la liste : chaque pièce doit être garnie du mobilier correspondant à son usage. Une chambre sans rangement ni occultation reste non conforme, même si la cuisine est parfaitement équipée. L’ANIL rappelle par ailleurs que le mobilier n’a pas besoin d’être neuf, mais qu’il doit être en bon état de fonctionnement et d’entretien au moment de la remise des clés.
« Nombre et qualité suffisants » : la clause qui va plus loin que la liste
La liste réglementaire n’est qu’un plancher. L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 définit le logement meublé comme un logement décent « équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Le juge apprécie donc la situation réelle : deux chaises pour un T3 loué à trois personnes, un canapé non convertible présenté comme couchage principal ou une plaque à un seul foyer pour un logement familial peuvent être jugés insuffisants même si chaque case du décret semble cochée.
Cette appréciation se fait au jour de l’entrée dans les lieux. Un équipement acheté après la signature, parce que le locataire s’est plaint, ne rattrape pas une entrée non conforme. C’est la raison pour laquelle un meublé se prépare avant la visite, pas pendant le premier mois de bail.
L’inventaire du mobilier, annexe obligatoire du bail
Le second pilier du dossier est documentaire. La réglementation du bail meublé impose d’annexer au contrat un inventaire et un état détaillé du mobilier, distinct de l’état des lieux classique qui décrit les sols, les murs et les équipements fixes. L’inventaire porte sur ce qui est mobile : meubles, électroménager, vaisselle, petit matériel.
Pour avoir une valeur probante, le document doit être établi pièce par pièce et mentionner, pour chaque élément, trois informations : la désignation précise (marque et modèle pour l’électroménager, matière et dimensions pour les meubles), la quantité exacte, et l’état constaté. « Vaisselle » ne protège personne ; « 6 assiettes plates, 4 ébréchées » est opposable. L’inventaire se signe et se paraphe par les deux parties à l’entrée, puis se reprend à la sortie pour comparaison.
- Photos datées en annexe : elles tranchent les discussions sur l’état d’un canapé ou d’un matelas plus efficacement qu’un adjectif.
- Numéros de série des appareils : utiles si un locataire remplace un électroménager par un modèle d’entrée de gamme.
- Mention des consommables fournis (produits d’entretien, ampoules de rechange) pour éviter les réclamations de fin de bail.
Sans inventaire d’entrée, aucune retenue sur le dépôt de garantie pour un meuble manquant ou dégradé n’est justifiable : le bailleur ne peut pas prouver ce qui se trouvait dans le logement. La vétusté s’applique en outre au mobilier comme au reste. Un matelas de huit ans ne se facture pas au prix du neuf, et la retenue doit s’appuyer sur une valeur résiduelle ou sur un devis de remplacement à qualité équivalente.
Ce que coûte un meublé incomplet
Le risque n’est pas une amende administrative, mais la requalification du bail en location nue par le juge, à la demande du locataire. Les conséquences se cumulent et portent sur toute la durée de la location.
- La durée du bail passe de un an (neuf mois pour un étudiant) à trois ans, avec un congé du bailleur limité aux trois motifs légaux et un préavis de six mois.
- Le préavis du locataire passe d’un mois à trois mois, sauf zone tendue ou motif légal de réduction, et le dépôt de garantie retombe à un mois de loyer hors charges au lieu de deux : le trop-perçu est restituable.
- Le différentiel de loyer entre meublé et vide peut être réclamé, le meublé étant loué plus cher pour un même bien.
- Un congé délivré selon les règles du meublé devient irrégulier, donc inopposable, et la location se poursuit.
- Côté fiscal, les loyers relèvent alors des revenus fonciers et non plus des bénéfices industriels et commerciaux, ce qui fait tomber l’amortissement du mobilier et le régime du loueur en meublé.
L’ADIL de Paris souligne que ce contentieux reste actif, en particulier dans les grandes villes où l’écart de loyer entre meublé et vide est significatif. La demande de requalification arrive souvent en défense, lorsque le bailleur réclame des loyers impayés ou délivre un congé.
Les zones grises à trancher avant la mise en location
Trois questions reviennent systématiquement. Le lave-linge n’est pas obligatoire, mais son absence pèse sur l’attractivité du bien dans un immeuble sans laverie. Les draps et serviettes ne figurent pas au décret : pour une résidence principale, le locataire apporte généralement son linge, alors que la location de courte durée en fait un standard de fait. Enfin, un logement vendu « meublé par le précédent locataire » doit être repris à zéro : seul le mobilier appartenant au bailleur et listé à l’inventaire fait partie du contrat, le reste crée de l’ambiguïté sur la propriété des biens.
Dernier point de méthode : le bail meublé doit respecter le contrat type réglementaire et comporter ses annexes obligatoires, dont la notice d’information, le dossier de diagnostic technique, l’état des lieux et l’inventaire. Un meublé parfaitement équipé mais sans inventaire signé reste fragile, exactement comme un dossier impeccable dans un logement où il manque le dispositif d’occultation de la chambre.
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