Récupérer un appartement que l’on loue pour s’y installer, ou y loger son fils qui entre à la fac, paraît naturel quand on est propriétaire. Le droit, lui, encadre très strictement cette opération. Le congé pour reprise est l’un des trois seuls motifs qui permettent à un bailleur de mettre fin à un bail d’habitation à son échéance, et c’est aussi celui qui génère le plus de contentieux. Un bénéficiaire hors liste, une mention oubliée, un locataire âgé non relogé, et le congé tombe. Voici les conditions du congé pour reprise d’un logement, ce que le bailleur doit écrire, ce qu’il doit pouvoir prouver, et ce qu’il risque s’il reprend sans réellement occuper les lieux.
Une liste fermée de personnes peuvent occuper le logement
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 énumère limitativement les bénéficiaires de la reprise. Le logement peut être repris au profit du bailleur lui-même, de son conjoint, de son partenaire de PACS à condition que le PACS soit enregistré à la date du congé, de son concubin notoire depuis au moins un an à cette même date, ainsi que des ascendants et descendants du bailleur ou de ces personnes.
Autrement dit : parents, grands-parents, enfants, petits-enfants entrent dans le champ. Un frère, une sœur, un neveu, un cousin, un gendre ou une belle-fille, non. Une reprise organisée au profit d’un beau-frère est nulle, même si l’intention est sincère et le besoin de logement réel. La nature du lien doit par ailleurs figurer noir sur blanc dans le congé, ce qui interdit de l’ajuster après coup devant le juge.
Autre point de blocage fréquent : le logement doit devenir la résidence principale du bénéficiaire. Une reprise pour en faire un pied-à-terre, une location saisonnière ou une résidence secondaire ne tient pas. La Cour de cassation admet toutefois une occupation partielle dans l’année, pour un bénéficiaire qui partage son temps entre deux villes par exemple, dès lors que l’occupation reste effective et que le bien ne glisse pas dans la catégorie des résidences secondaires.
Quand le bailleur est une SCI, la reprise n’est possible que si la société est familiale et au profit d’un associé répondant lui-même aux critères ci-dessus. Une SCI constituée entre amis ou entre investisseurs sans lien de parenté ne peut pas délivrer de congé pour reprise.
Le calendrier commande tout
Un congé pour reprise ne se donne jamais en cours de bail. Il ne prend effet qu’à l’échéance du contrat, et le préavis se compte à rebours depuis cette date. Point essentiel souvent manqué : le délai court à compter de la réception du courrier par le locataire, pas de son envoi. Un recommandé posté six mois et deux jours avant l’échéance, présenté avec cinq jours de retard, rate la cible et reconduit le bail pour trois ans.
| Situation | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Préavis minimal avant l’échéance | 6 mois | 3 mois |
| Durée du bail concerné | 3 ans (bailleur personne physique ou SCI familiale), 6 ans (personne morale) | 1 an, ou 9 mois pour un bail étudiant |
| Texte applicable | Article 15 de la loi du 6 juillet 1989 | Article 25-8 de la même loi |
| Notice d’information à joindre | Oui, obligatoire | Non prévue |
Un achat récent change la donne. Lorsque le bail en cours arrive à échéance moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise ne peut produire effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date d’achat. Acheter un appartement occupé en mars 2026 alors que le bail se termine en janvier 2027 ne permet donc pas de récupérer les lieux à cette date : le locataire reste en place jusqu’en mars 2028. Cette règle vise les acquisitions spéculatives de logements occupés, vendus moins cher précisément parce qu’ils sont loués.
Pendant le préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour la période où il occupe réellement les lieux. S’il part au bout de trois mois sur un préavis de six, il ne paie que trois mois. C’est l’inverse du congé donné par le locataire, qui doit lui le préavis entier sauf relocation anticipée.
Les mentions qui conditionnent la validité du courrier
Le congé se notifie par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un mail, un SMS ou une lettre simple n’ont aucune valeur. Le courrier doit être adressé à chaque titulaire du bail : en couple marié ou pacsé, un congé envoyé au seul signataire est inopposable à l’autre, et deux colocataires signataires supposent deux notifications distinctes.
Trois éléments sont exigés à peine de nullité dans le corps du congé : le motif de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire, et le lien qui l’unit au bailleur. L’oubli de l’adresse du bénéficiaire suffit à faire annuler le congé, même si son identité est par ailleurs connue du locataire.
Depuis le 1er janvier 2018, une notice d’information doit en outre être jointe à tout congé pour reprise ou pour vente en location vide. Son contenu est fixé par l’arrêté du 13 décembre 2017, qui en reproduit le texte intégral en annexe. Elle rappelle au locataire les obligations du bailleur et les recours dont il dispose. Cette formalité ne s’applique pas au meublé ni aux logements qui ne constituent pas la résidence principale du locataire.
Enfin, la reprise doit porter sur l’intégralité du logement loué. Un bailleur ne peut pas reprendre une chambre, un garage ou une cave inclus dans le bail en laissant le reste au locataire.
Prouver que la reprise est réelle et sérieuse
La loi ALUR a inversé la charge de la preuve. Ce n’est plus au locataire de démontrer que le congé est bidon : c’est au bailleur de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. En revanche, la jurisprudence considère que les pièces justificatives n’ont pas à accompagner le congé lui-même. Leur absence au moment de la notification ne rend pas le congé nul ; elles devront simplement être produites en cas de contestation.
Ce qui convainc un juge, ce sont des éléments matériels cohérents avec le projet annoncé : une mutation professionnelle vers la commune concernée, un divorce qui impose au bailleur de se reloger, une inscription universitaire du descendant bénéficiaire dans la ville, un bail en cours que le bénéficiaire résilie, la vente de son logement actuel, des devis de travaux d’emménagement. À l’inverse, un bénéficiaire propriétaire d’un bien plus grand à deux rues de là, ou installé à 600 kilomètres sans raison de déménager, affaiblit sérieusement le dossier.
Le juge apprécie l’intention du bailleur au jour du congé, mais il peut s’appuyer sur des faits postérieurs pour l’éclairer. Une remise en location six semaines après le départ du locataire sera lue comme la preuve que l’intention de reprise n’existait pas. C’est précisément cette appréciation rétrospective qui rend le congé pour reprise risqué pour un bailleur dont le projet n’est pas abouti.
Le verrou du locataire de plus de 65 ans
Le locataire protégé est celui qui réunit deux conditions à la date d’échéance du bail : avoir plus de 65 ans et disposer de ressources annuelles inférieures aux plafonds d’attribution des logements locatifs conventionnés, c’est-à-dire les plafonds PLUS du logement social. Les deux critères sont cumulatifs : un locataire de 72 ans aux revenus confortables ne bénéficie d’aucune protection particulière.
Pour 2026, l’ANIL rappelle que le plafond PLUS applicable à une personne seule s’élève à 26 920 € en Île-de-France et à 23 403 € dans les autres régions métropolitaines, sur la base du revenu fiscal de référence. Ces montants sont révisés chaque 1er janvier, il faut donc toujours se reporter au barème de l’année de l’échéance.
Face à un locataire protégé, le bailleur ne peut délivrer un congé valable qu’en proposant un relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, dans les limites géographiques fixées par l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, soit globalement le même arrondissement ou les cantons limitrophes. Une offre à l’autre bout du département, ou un logement nettement plus cher, ne remplit pas l’obligation. Sans offre valable, le congé est nul et le bail se reconduit.
Il existe une contrepartie : cette obligation tombe si le bailleur est lui-même une personne physique de plus de 65 ans, ou si ses propres ressources sont inférieures aux mêmes plafonds. Là encore, l’âge et les revenus des deux parties s’apprécient à la date d’échéance du contrat. Un bailleur qui atteint 65 ans deux mois après cette date reste soumis à l’obligation de relogement.
Ce que coûte une reprise de façade
Délivrer un congé frauduleusement justifié par une décision de reprendre ou de vendre expose le bailleur à une amende pénale dont le montant ne peut dépasser 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, le juge modulant la somme selon la gravité des faits. Cette sanction, prévue au IV de l’article 15, s’ajoute aux conséquences civiles.
Le locataire évincé peut en effet se constituer partie civile et réclamer des dommages et intérêts couvrant son préjudice réel : frais de déménagement, double loyer, surcoût locatif sur plusieurs années, frais d’agence, préjudice moral. Les montants alloués dépassent fréquemment l’amende elle-même. Si le locataire découvre la supercherie avant son départ, il peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble pour faire annuler le congé et se maintenir dans les lieux.
Une précision utile aux deux parties : le locataire qui reçoit un congé régulier n’est pas obligé d’attendre l’échéance pour partir. Il peut quitter le logement à tout moment pendant le préavis, sans avoir lui-même de préavis à donner, et ne réglera que les loyers correspondant à son occupation effective. Pour le bailleur, cela signifie qu’une récupération anticipée est possible, mais qu’elle n’est jamais garantie.
Un congé pour reprise bien construit tient en quelques lignes mais repose sur un projet d’occupation documenté. Avant d’envoyer le recommandé, mieux vaut vérifier trois dates (échéance du bail, date d’acquisition, date de réception prévisible), le lien de parenté exact du bénéficiaire, et l’âge et les ressources du locataire. Les agences départementales d’information sur le logement délivrent gratuitement une consultation juridique sur ces points, ce qui coûte infiniment moins cher qu’un congé annulé trois ans plus tard.
