Un propriétaire qui veut récupérer son logement pour le vendre libre d’occupation ne peut pas simplement prévenir son locataire quelques semaines à l’avance. Le congé pour vente est encadré par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : un délai de préavis incompressible, un contenu de courrier imposé sous peine de nullité, et surtout une offre de vente adressée au locataire, qui devient prioritaire pour acheter. Une seule mention oubliée suffit à faire tomber la procédure, avec un bail qui se poursuit comme si rien n’avait été envoyé.
Vendre occupé ou vendre libre : deux chemins qui n’ont rien en commun
Rien n’oblige un bailleur à donner congé pour vendre. Il peut parfaitement céder son bien occupé, en cours de bail : l’acquéreur reprend alors le contrat de location aux conditions existantes, et le locataire n’a ni droit de priorité ni mot à dire. C’est d’ailleurs la voie la plus rapide, au prix d’une décote qui tourne souvent autour de 10 à 20 % selon le niveau du loyer en place et la durée restante du bail.
Le congé pour vente répond à une autre logique : vendre un logement vide, à un prix de marché plein, en acceptant d’attendre le départ du locataire. C’est cette seconde hypothèse qui déclenche le droit de préemption du locataire, puisque la loi considère que l’occupant ne doit pas être évincé d’un bien qu’il aurait voulu acquérir lui-même.
Six mois en location vide, trois mois en meublé
Le préavis se compte à rebours de l’échéance du bail, et non à partir de la date d’envoi. Pour une location vide, le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant le terme du contrat ; pour un meublé, au moins trois mois. Un bail vide signé le 1er mars 2024 pour trois ans arrive à échéance le 28 février 2027 : le congé devait donc être reçu au plus tard le 28 août 2026. Envoyé en septembre, il ne vaut rien pour cette échéance et reporte l’opération de trois années pleines.
Trois formes de notification sont admises, à l’exclusion de toute autre : la lettre recommandée avec avis de réception, l’acte de commissaire de justice, ou la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un courriel, un SMS ou une lettre simple sont sans effet juridique. Le point de départ retenu est la date de réception par le locataire, pas le cachet de la poste, ce qui impose de garder une marge de sécurité de plusieurs jours.
Autre piège classique : le congé doit être adressé à chacun des cotitulaires du bail, et au conjoint ou partenaire de PACS du locataire même s’il n’a pas signé le contrat, dès lors que le bailleur connaît son existence. Un courrier unique au nom d’un seul des deux occupants mariés est régulièrement annulé.
| Étape | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Préavis avant l’échéance du bail | 6 mois | 3 mois |
| Validité de l’offre de vente | 2 premiers mois du préavis | pas d’offre (aucune préemption) |
| Délai pour signer l’acte après acceptation | 2 mois, ou 4 mois avec prêt | sans objet |
| Seconde offre si vente moins chère à un tiers | valable 1 mois | sans objet |
Un courrier dont chaque mention conditionne la validité
L’article 15-II impose un contenu précis, et la sanction est la nullité du congé. Doivent y figurer le motif (la décision de vendre), le prix et les conditions de la vente projetée, la description du logement et de ses annexes (cave, parking, balcon), la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15-II, et la notice d’information dont le contenu est fixé par l’arrêté du 13 décembre 2017, qui rappelle les obligations du bailleur et les recours du locataire.
Les motifs d’annulation les plus fréquents sont rarement subtils : prix absent ou formulé de façon vague, conditions de vente imprécises, annexes oubliées dans le descriptif, notice non jointe. Le bail se poursuit alors dans les mêmes termes et le bailleur doit tout reprendre, avec un nouveau préavis complet. Mieux vaut faire relire le courrier par un professionnel que de perdre trois ans sur une pièce manquante. Le détail des formalités est repris sur service-public.fr.
Les deux mois où le locataire passe devant tout le monde
Le congé vaut offre de vente au profit du locataire, et cette offre n’est valable que pendant les deux premiers mois du préavis. Passé ce délai, elle devient caduque et le bailleur retrouve sa liberté de vendre à qui il veut, au prix annoncé. Le silence du locataire équivaut à un refus : aucune relance n’est exigée du propriétaire.
Si le locataire accepte, il dispose de deux mois à compter de l’envoi de sa réponse pour signer l’acte authentique, porté à quatre mois s’il indique dans cette réponse qu’il recourt à un prêt immobilier. Cette mention est décisive : omise, elle fait perdre les deux mois supplémentaires, alors qu’un financement bancaire tient rarement dans un délai de deux mois. Pendant ce temps, le bail est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation, le locataire reste dans les lieux et continue de payer son loyer. Si la vente n’est pas signée au terme, l’acceptation devient caduque et le locataire doit quitter le logement à la fin du préavis.
Ce mécanisme ne concerne que les locations vides. En meublé, le bailleur doit motiver et notifier son congé dans les mêmes formes, mais le locataire ne bénéficie d’aucun droit de préemption : le prix est fixé librement et le bien peut partir directement à un tiers. L’ANIL détaille les cas où cette priorité d’achat joue ou non.
Vendu moins cher à un tiers : la seconde offre est obligatoire
Un bailleur ne peut pas afficher un prix dissuasif dans le congé, puis brader le bien une fois le locataire parti. Lorsque la vente se conclut finalement à un prix ou à des conditions plus avantageuses que ceux proposés au locataire, le notaire, ou l’agent immobilier chargé du mandat, doit notifier à l’occupant une seconde offre de vente reprenant ces nouvelles conditions. Elle est valable un mois à compter de sa réception, et le locataire peut à ce stade encore acheter.
Cette obligation, prévue à l’article 15-II, est le véritable garde-fou contre les prix de façade. Elle vaut même si le locataire a déjà rendu les clés, à condition que la vente au tiers intervienne dans les conditions visées par le texte.
Le locataire garde la main sur sa date de départ
Recevoir un congé pour vente n’enferme pas le locataire jusqu’au dernier jour du préavis. L’article 15-I lui permet de libérer le logement à tout moment pendant le préavis, sans avoir à donner congé de son côté, et il ne doit alors le loyer et les charges que pour le temps réellement occupé. Un locataire qui trouve un autre logement deux mois après la notification part sans indemnité et sans devoir les quatre mois restants.
Pour le bailleur, cette asymétrie a une conséquence pratique : la date de libération réelle est imprévisible. Programmer des travaux ou un compromis sur la foi de l’échéance théorique du bail expose à des mois de vacance ou, à l’inverse, à un bien encore occupé le jour prévu de la signature.
Un logement acheté occupé ne se libère pas tout de suite
Depuis la loi ALUR de 2014, acheter un appartement loué puis donner congé pour le revendre libre ne s’improvise plus. Si le terme du bail en cours intervient plus de trois ans après l’acquisition, le nouveau propriétaire peut donner congé pour vente à cette échéance normale. S’il intervient moins de trois ans après, le congé pour vente ne peut prendre effet qu’au terme du premier renouvellement, exprès ou tacite, du bail.
Le congé pour reprise, lorsque l’acquéreur veut habiter le bien, suit une règle voisine mais distincte : il est possible à l’échéance du bail si celle-ci survient plus de deux ans après l’achat, sinon dans un délai de deux ans à compter de l’acquisition. Ces délais expliquent une bonne part de la décote des biens vendus occupés, et doivent être vérifiés avant de signer, bail en main.
L’âge et les ressources du locataire peuvent tout bloquer
Un bailleur ne peut pas donner congé, ni pour vendre ni pour reprendre, à un locataire qui aura au moins 65 ans à la date d’échéance du bail et dont les ressources annuelles sont inférieures aux plafonds d’attribution des logements PLUS, revalorisés chaque année selon la composition du foyer et la zone géographique. Sauf s’il lui propose un logement adapté à ses besoins et à ses possibilités, situé dans le même secteur. À défaut d’une telle offre de relogement, le congé est nul.
Deux nuances importantes. Le bailleur échappe à cette obligation s’il a lui-même plus de 65 ans ou si ses propres ressources passent sous les mêmes plafonds, condition appréciée à la date de notification. Et la Cour de cassation a jugé en octobre 2024 que les ressources du locataire à retenir sont celles des douze mois précédant la délivrance du congé, et non celles du dernier avis d’imposition disponible, ce qui change le calcul pour un locataire parti à la retraite ou dont les revenus ont chuté dans l’année.
Prix gonflé ou congé de façade : ce que risque le propriétaire
Le congé pour vente n’est pas un outil d’éviction. Un bailleur qui le délivre frauduleusement, sans intention réelle de vendre ou avec un prix manifestement surévalué destiné à décourager la préemption, s’expose à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, en plus de l’annulation du congé et de dommages et intérêts. Les juges s’attachent aux indices objectifs : relocation rapide après le départ, absence de mise en vente, écart flagrant avec les prix constatés dans l’immeuble.
Un locataire qui conteste saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement, après avoir éventuellement sollicité la commission départementale de conciliation, gratuite. Les textes applicables se lisent directement à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui reste la référence à vérifier avant d’envoyer ou de contester un congé.
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