Le prêt à taux zéro a changé de visage depuis le printemps 2025, et beaucoup d’acheteurs raisonnent encore avec les règles d’avant. Le PTZ 2026 couvre désormais toute la France, finance à nouveau la maison individuelle neuve et peut atteindre 180 000 € sans un euro d’intérêt. Encore faut-il savoir dans quelle tranche de revenus on tombe, car c’est elle qui décide de tout : le pourcentage financé, la durée du prêt et le nombre d’années pendant lesquelles vous ne remboursez rien.
Voici comment vérifier votre éligibilité, calculer le montant auquel vous avez droit et repérer les points qui font recaler un dossier en agence. Les conditions et plafonds du PTZ 2026 détaillés ici sont ceux du décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, en vigueur depuis le 1er avril 2025 et non modifiés par la loi de finances pour 2026.
En bref : le PTZ 2026 s’adresse aux primo-accédants, dans toutes les zones (A bis, A, B1, B2, C), pour un logement neuf collectif, une maison individuelle neuve, ou un logement ancien avec au moins 25 % de travaux en zones B2 et C. Le plafond de ressources va de 28 500 € à 161 700 € selon la zone et la taille du foyer. Le prêt finance de 10 % à 50 % de l’opération, jusqu’à 180 000 €, remboursable sur 10 à 25 ans avec un différé pouvant atteindre 10 ans. Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.
Ce qui a changé, et ce que 2026 n’a pas modifié
Jusqu’en mars 2025, le PTZ dans le neuf était réservé au logement collectif en zone tendue : un couple qui faisait construire en zone C était tout simplement exclu. Le décret du 29 mars 2025 a levé ces deux barrières. Depuis le 1er avril 2025, l’intégralité du territoire est éligible et la maison individuelle neuve ouvre à nouveau droit au prêt, avec toutefois une quotité de financement nettement plus faible que l’appartement neuf.
Le point à retenir pour cette année : la loi de finances pour 2026 n’a relevé ni les plafonds de ressources ni les plafonds de coût d’opération. Les barèmes 2026 sont donc strictement identiques à ceux de 2025. Dans les faits, cela signifie que l’inflation des prix de la construction rogne un peu l’aide chaque année, puisque le plafond d’opération, lui, ne bouge pas. Le dispositif reste ouvert jusqu’au 31 décembre 2027.
Les trois conditions d’entrée, avant même de parler de chiffres
Être primo-accédant. Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt. Avoir possédé un bien locatif ou une résidence secondaire n’est donc pas bloquant, ce que beaucoup d’acheteurs ignorent. Des exceptions existent : titulaire d’une carte mobilité inclusion mention invalidité, bénéficiaire de l’AAH ou de l’AEEH, ou logement devenu définitivement inhabitable après une catastrophe.
Occuper le logement en résidence principale. L’entrée dans les lieux doit intervenir dans l’année qui suit l’achat ou la fin des travaux. Le PTZ ne finance donc ni un investissement locatif classique ni une résidence secondaire. Pour le principe général du dispositif, voir notre page de référence sur le prêt à taux zéro.
Financer un logement éligible. Trois cas ouvrent droit au prêt : l’appartement neuf ou en VEFA, la construction d’une maison individuelle neuve, et l’achat d’un logement ancien avec travaux en zones B2 et C. À cela s’ajoutent les cas particuliers du logement social vendu à son occupant et de la transformation d’un local en logement.
Plafonds de ressources du PTZ 2026, zone par zone
Le plafond dépend de la zone du logement et du nombre de personnes destinées à l’occuper. Il part d’un montant de base pour une personne seule, multiplié par un coefficient familial (1 pour une personne, 1,5 pour deux, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre, 2,4 pour cinq, puis 2,7, 3 et 3,3 jusqu’à huit personnes et plus).
| Nombre d’occupants | Zone A bis et A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 personne | 49 000 € | 34 500 € | 31 500 € | 28 500 € |
| 2 personnes | 73 500 € | 51 750 € | 47 250 € | 42 750 € |
| 3 personnes | 88 200 € | 62 100 € | 56 700 € | 51 300 € |
| 4 personnes | 102 900 € | 72 450 € | 66 150 € | 59 850 € |
| 5 personnes | 117 600 € | 82 800 € | 75 600 € | 68 400 € |
Au-delà de cinq occupants, on continue d’appliquer le coefficient familial, jusqu’à 161 700 € en zone A pour un foyer de huit personnes et plus. Ces plafonds sont larges : en zone A, un couple peut rester éligible avec 73 500 € de revenus annuels, ce qui explique que le PTZ concerne bien plus de ménages que sa réputation de dispositif social ne le laisse penser.
Quel revenu la banque regarde réellement
C’est le point qu’on oublie souvent, et il fait basculer des dossiers. Le revenu retenu n’est pas votre salaire actuel mais le plus élevé de deux montants : d’une part la somme des revenus fiscaux de référence de l’année N-2 de tous les futurs occupants (donc les revenus 2024 pour une offre de prêt émise en 2026), d’autre part le coût total de l’opération divisé par neuf.
Cette seconde règle agit comme un revenu plancher. Concrètement, un couple qui déclarait 30 000 € en 2024 mais achète un bien à 360 000 € se verra appliquer 40 000 € (360 000 / 9), pas 30 000 €. Elle empêche d’obtenir la quotité maximale sur une opération manifestement hors de portée du revenu déclaré. Pensez à la vérifier avant de bâtir votre plan de financement : c’est souvent elle qui fait passer un ménage de la tranche 1 à la tranche 2.
Tranches T1 à T4 : le calcul qui détermine tout
Une fois le revenu retenu identifié, divisez-le par le coefficient familial. Le résultat est comparé aux seuils de votre zone pour vous situer dans l’une des quatre tranches de revenus.
| Zone | Tranche 1 jusqu’à | Tranche 4 au-delà de |
|---|---|---|
| A bis et A | 25 000 € | 37 000 € |
| B1 | 21 500 € | 30 000 € |
| B2 | 18 000 € | 27 000 € |
| C | 15 000 € | 24 000 € |
Les tranches 2 et 3 se situent entre ces deux bornes. En zone A par exemple, la limite entre la tranche 2 et la tranche 3 est fixée à 31 000 €. Un couple avec un enfant (coefficient 1,8) déclarant 63 000 € obtient 35 000 €, soit la tranche 3.
Quotité et plafond d’opération : combien vous obtenez vraiment
Le montant du PTZ est un pourcentage du coût de l’opération, appelé quotité, appliqué dans la limite d’un plafond. C’est ici que le type de logement pèse le plus lourd : à revenus identiques, un appartement neuf est financé jusqu’à 50 % du coût, une maison individuelle neuve jusqu’à 30 % seulement.
| Tranche | Appartement neuf | Maison individuelle neuve | Ancien avec travaux (B2, C) |
|---|---|---|---|
| T1 | 50 % | 30 % | 50 % |
| T2 | 40 % | 20 % | 40 % |
| T3 | 40 % | 20 % | 40 % |
| T4 | 20 % | 10 % | 20 % |
Le coût de l’opération pris en compte est lui aussi plafonné : 150 000 € en zones A bis et A, 135 000 € en B1, 110 000 € en B2 et 100 000 € en C pour une personne seule. On lui applique un coefficient familial qui monte jusqu’à 2,4 pour cinq occupants et plus, sans aller au-delà. Ce plafond retient le prix d’achat, les honoraires de négociation et, le cas échéant, le coût des travaux, mais pas les frais de notaire ni les frais d’acte, un poste qu’il faut donc financer autrement (voir notre article sur les frais de notaire dans le neuf).
Le montant maximum du PTZ 2026 est donc de 180 000 € : 150 000 € de plafond en zone A, multipliés par 2,4 pour un foyer de cinq personnes, soit 360 000 €, dont 50 % financés en tranche 1 et en collectif. Dans l’ancien avec travaux en zone B2, le maximum descend à 132 000 €.
Un exemple chiffré de bout en bout
Prenons un couple avec deux enfants (quatre occupants, coefficient familial 2,1) qui achète un appartement neuf en zone A pour 300 000 €, avec 58 000 € de revenu fiscal de référence cumulé en 2024.
- Plafond de ressources : 102 900 € en zone A pour quatre personnes, le foyer est éligible.
- Revenu retenu : 300 000 / 9 = 33 333 €, inférieur à 58 000 €. On garde 58 000 €.
- Tranche : 58 000 / 2,1 = 27 619 €, soit la tranche 2 en zone A.
- Plafond d’opération : 150 000 × 2,1 = 315 000 €, les 300 000 € sont donc retenus en totalité.
- Montant du PTZ : 40 % de 300 000 €, soit 120 000 € sans intérêts.
Sur un crédit principal à 3,3 %, ces 120 000 € empruntés à 0 % représentent plusieurs dizaines de milliers d’euros d’intérêts évités, et surtout une mensualité globale allégée pendant les huit premières années grâce au différé.
Remboursement : le différé, vrai atout du dispositif
Le PTZ se rembourse en deux périodes. Pendant le différé, vous ne versez aucune mensualité au titre du prêt à taux zéro, ce qui laisse toute votre capacité de remboursement au crédit principal. Plus vos revenus sont modestes, plus le différé est long et la durée totale étendue.
| Tranche | Durée totale | Différé | Période de remboursement |
|---|---|---|---|
| T1 | 25 ans | 10 ans | 15 ans |
| T2 | 20 ans | 8 ans | 12 ans |
| T3 | 15 ans | 2 ans | 13 ans |
| T4 | 10 ans | aucun | 10 ans |
L’effet est puissant mais il se paie plus tard : dans notre exemple en tranche 2, les 120 000 € seront remboursés sur 144 mensualités d’environ 833 €, qui démarrent au bout de huit ans. Si vous prévoyez de renégocier votre prêt immobilier entre-temps, tenez compte de cette échéance qui arrive, sinon la charge cumulée surprend.
Cette vidéo reprend le fonctionnement du PTZ dans le neuf comme dans l’ancien, utile pour visualiser l’articulation entre le prêt principal et le prêt aidé avant un rendez-vous bancaire.
Le PTZ dans l’ancien avec travaux : quatre conditions cumulatives
C’est la voie la plus méconnue, et elle reste ouverte en 2026. Quatre conditions doivent être réunies simultanément :
- Le logement se situe en zone B2 ou C uniquement, les zones tendues sont exclues de ce cas.
- Les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération, prix d’achat et travaux additionnés.
- Le logement atteint au minimum la classe D du DPE après travaux : il ne doit plus être une passoire énergétique, ni rester en classe E.
- Les travaux sont achevés dans les trois ans suivant l’émission de l’offre de prêt.
En pratique, la banque demande un DPE projeté établi par un diagnostiqueur, accompagné des devis correspondants. Anticipez ce document : c’est lui qui bloque le plus souvent le dossier, parce qu’il doit être cohérent avec le chiffrage des travaux. Bonne nouvelle, ces travaux peuvent être cumulés avec les aides à la rénovation énergétique et l’éco-PTZ, qui est un prêt distinct.
Les erreurs qui coûtent cher
Croire que la banque est obligée de l’accorder. Le PTZ est un prêt réglementé, pas un droit automatique. Seuls les établissements ayant signé une convention avec l’État le distribuent, et ils apprécient votre solvabilité comme pour n’importe quel crédit. Un dossier éligible sur le papier peut être refusé sur le taux d’endettement.
Le demander après la signature. Le PTZ doit figurer dans le plan de financement dès l’offre de prêt. Il est impossible de le greffer sur un crédit déjà signé.
Ne comparer qu’un seul établissement. Le montant du PTZ est réglementé, donc identique partout, mais le taux du crédit principal ne l’est pas. À PTZ égal, c’est la banque qui accompagne le prêt aidé avec le meilleur taux et la meilleure assurance emprunteur qui fait la différence sur le coût total.
Oublier l’obligation d’occupation. Si vous quittez le logement ou le mettez en location avant la fin du remboursement, la banque peut exiger le remboursement anticipé du capital restant dû. Des tolérances existent (mutation professionnelle, divorce, décès), mais elles doivent être déclarées, jamais improvisées.
Dernier conseil avant de monter votre dossier : simulez votre PTZ avec l’outil de l’ANIL, qui applique les barèmes officiels, puis apportez le résultat à votre banque. Arriver avec un calcul déjà posé, tranche et quotité identifiées, change nettement la qualité de l’échange et évite les estimations approximatives qui plombent une négociation.
