C’est l’un des rares arguments chiffrés que les promoteurs mettent en avant sans exagérer : acheter dans le neuf coûte nettement moins cher en frais d’acquisition qu’acheter dans l’ancien. Les frais de notaire dans le neuf représentent généralement 2 à 3 % du prix du logement, contre 7 à 8 % — parfois davantage depuis les hausses départementales récentes — pour un bien ancien. Sur un appartement à 300 000 €, l’écart dépasse aisément 12 000 €. Encore faut-il comprendre d’où vient cette différence, ce que recouvrent réellement ces frais, et à quel moment ils se paient.
Ce que l’on appelle abusivement « frais de notaire »
L’expression est trompeuse : la rémunération du notaire ne constitue qu’une fraction minoritaire de la somme. On devrait parler de frais d’acquisition, qui se décomposent en quatre postes.
- Les droits de mutation (taxe de publicité foncière), reversés à l’État et aux collectivités. C’est ici que se joue toute la différence entre neuf et ancien.
- Les émoluments du notaire, sa rémunération réglementée, calculée selon un barème national par tranches de prix, identique dans le neuf et dans l’ancien, et soumise à la TVA.
- La contribution de sécurité immobilière, perçue au profit de l’État pour l’accomplissement des formalités de publicité foncière.
- Les débours, c’est-à-dire les sommes avancées par le notaire pour votre compte : documents d’urbanisme, état hypothécaire, frais de cadastre, honoraires de tiers.
Dans un dossier classique, les taxes représentent la part écrasante du total. C’est pourquoi la fiscalité du bien détermine presque à elle seule le montant final.
Pourquoi le neuf est moins taxé
Un logement neuf vendu par un promoteur est soumis à la TVA au taux normal, déjà incluse dans le prix affiché. Pour éviter une double imposition, la mutation ne supporte pas les droits d’enregistrement départementaux et communaux applicables à l’ancien : elle est soumise à une taxe de publicité foncière au taux réduit. Dans l’ancien, à l’inverse, les droits départementaux et la taxe communale s’additionnent pour aboutir à un prélèvement de l’ordre de 5,8 % à 6,4 % du prix selon les départements, la loi de finances pour 2025 ayant autorisé les conseils départementaux à relever leur taux — une faculté que la grande majorité d’entre eux a utilisée.
| Logement neuf ou VEFA | Logement ancien | |
|---|---|---|
| Fiscalité de la mutation | Taxe de publicité foncière à taux réduit | Droits de mutation départementaux et communaux |
| TVA | Incluse dans le prix de vente | Non applicable |
| Frais d’acquisition constatés | Environ 2 à 3 % du prix | Environ 7 à 8 %, voire davantage selon le département |
| Exemple pour un bien à 300 000 € | Environ 6 000 à 9 000 € | Souvent plus de 21 000 € |
Deux précisions honnêtes s’imposent. D’abord, les fourchettes ci-dessus sont des ordres de grandeur : le pourcentage réel varie avec le prix du bien, car le barème des émoluments est dégressif, et avec le département. Ensuite, les taux et les exonérations évoluent. Des dispositifs d’allègement ciblant les primo-accédants ont été introduits dans les lois de finances récentes, avec des conditions (nature du bien, engagement d’occupation, zone géographique) sur lesquelles les sources ne concordent pas toujours. Seul le notaire chargé de votre dossier peut vous donner le chiffre applicable à votre acquisition : demandez-lui un décompte prévisionnel plutôt que de vous fier à un simulateur générique.
Quand paie-t-on, en VEFA ?
L’achat sur plan (vente en l’état futur d’achèvement) suit un calendrier particulier. Le prix est appelé par le promoteur au fur et à mesure de l’avancement du chantier, selon l’échéancier légal, mais les frais d’acquisition, eux, ne sont pas étalés : ils sont dus lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, c’est-à-dire au tout début de l’opération, bien avant la livraison. Il faut donc les provisionner comme un apport, sachant qu’ils ne sont généralement pas financés par le prêt immobilier.
Au moment de la réservation, un dépôt de garantie est versé sur un compte séquestre ; il est plafonné par la loi et vient en déduction du prix. L’acquéreur dispose ensuite d’un délai de rétractation de dix jours à compter de la notification du contrat de réservation — une protection que l’on ne retrouve pas, par exemple, lorsqu’on décide d’acheter un logement lors d’une vente aux enchères, où l’adjudication est immédiatement définitive.
Les coûts que l’on oublie de compter
L’économie réalisée sur les frais d’acquisition ne doit pas masquer le reste du budget. Le prix au mètre carré d’un logement neuf est structurellement supérieur à celui de l’ancien dans le même secteur. Si vous financez à crédit, la garantie du prêt — hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution — représente un coût supplémentaire, distinct des frais de notaire d’acquisition et parfois confondu avec eux. Les frais de raccordement, les prestations non incluses au contrat et l’aménagement intérieur viennent également s’ajouter.
En contrepartie, le neuf apporte des garanties solides : garantie financière d’achèvement, garantie de parfait achèvement, biennale et décennale, normes thermiques récentes et, dans bien des cas, exonération temporaire de taxe foncière décidée par la commune — un point à vérifier auprès de la mairie, car cette exonération n’est pas systématique.
Pour chiffrer précisément votre projet, appuyez-vous sur les simulateurs officiels du site des notaires de France et sur les informations de service-public.fr, puis faites valider le tout par votre notaire. Et si vous hésitez encore entre neuf et ancien, gardez à l’esprit que l’achat d’un lot de copropriété existant ouvre des protections spécifiques sur la superficie vendue, détaillées dans notre article consacré à la loi Carrez et à ses recours.
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