Depuis le 1er janvier 2025, aucun logement neuf ne peut plus être acheté sous le régime qui a dominé l’investissement locatif pendant dix ans. Le dispositif s’est éteint sans successeur immédiat, laissant les acquéreurs de 2025 sans réduction d’impôt dédiée au neuf, avant qu’un nouveau cadre ne soit voté début 2026.
La situation est donc double : les propriétaires engagés avant 2025 conservent leur avantage fiscal jusqu’au terme de leur engagement, tandis que les nouveaux acheteurs basculent sur une mécanique entièrement différente, celle de l’amortissement. Comprendre cette bascule évite deux erreurs coûteuses, revendre trop tôt un ancien Pinel et comparer les rendements d’un dispositif à l’autre sans tenir compte de la fiscalité à la revente.
Un dispositif arrivé à son terme légal fin 2024
La réduction d’impôt Pinel s’appliquait aux opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Cette date n’était pas une suppression politique de dernière minute : la dégressivité des taux avait été programmée plusieurs années à l’avance, précisément pour organiser la sortie du dispositif.
Pour les acquisitions de 2024, la dernière génération, la réduction s’élevait à 9 % du prix pour un engagement de location de six ans, 12 % pour neuf ans et 14 % pour douze ans. Les logements respectant les critères renforcés du Pinel+ (performance énergétique, surfaces minimales, espace extérieur, double exposition) conservaient les taux pleins de 12 %, 18 % et 21 %. Le détail du calcul et des plafonds reste consultable sur le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement.
Les engagements signés avant 2025 restent intacts
La fin du dispositif ne remet rien en cause pour les investissements déjà réalisés. L’échéancier de réduction d’impôt se poursuit année après année, à condition que les engagements de location soient respectés : location nue, résidence principale du locataire, plafonds de loyer et de ressources tenus sur toute la durée.
Un propriétaire ayant opté pour un engagement initial de six ans peut encore le proroger par périodes de trois ans, une première fois pour atteindre neuf ans, une seconde pour atteindre douze ans. Cette prorogation se déclare dans la rubrique dédiée du formulaire 2042-RICI, et l’administration en détaille les modalités dans sa doctrine publiée au Bulletin officiel des finances publiques.
Attention en revanche à la revente. Céder le logement avant la fin de la période d’engagement entraîne la reprise des réductions d’impôt déjà imputées, sauf dans trois situations limitativement prévues : invalidité de deuxième ou troisième catégorie, licenciement, décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune. Une fois l’engagement arrivé à son terme, l’avantage est définitivement acquis et la vente n’a plus aucune conséquence fiscale sur ce point.
Le statut du bailleur privé prend le relais depuis février 2026
La loi de finances pour 2026 a créé un statut du bailleur privé, souvent appelé dispositif Jeanbrun du nom du ministre du Logement qui l’a porté. Il est entré en vigueur le 21 février 2026, au lendemain de la publication de la loi, et concerne les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
Le principe n’est plus une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat, mais un amortissement annuel du logement déduit des revenus fonciers. La base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition, les 20 % restants étant réputés représenter la valeur du terrain, qui ne s’amortit pas. Le taux retenu dépend du niveau de loyer accepté et de l’état du bien.
| Niveau de loyer | Logement neuf | Ancien rénové | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4,5 % | 12 000 € |
Plus le loyer consenti est bas, plus l’amortissement est généreux. En contrepartie, le bailleur s’engage à louer le logement nu, à titre de résidence principale, pendant neuf ans au minimum, en respectant un plafond de loyer et un plafond de ressources du locataire correspondant au niveau choisi. Le locataire ne peut appartenir au foyer fiscal du propriétaire.
Point important pour le calcul de rentabilité : l’amortissement vient réduire le revenu foncier imposable. S’il fait apparaître un déficit, l’imputation sur le revenu global reste soumise au plafond habituel de 10 700 € par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Pourquoi la comparaison avec le Pinel est trompeuse
Les deux mécaniques ne produisent pas le même effet. Le Pinel offrait un gain sec, imputé directement sur l’impôt dû, indépendamment du taux marginal d’imposition. L’amortissement du statut du bailleur privé réduit une base imposable : son intérêt croît avec la tranche d’imposition et dépend du montant de loyers encaissés. Un bailleur faiblement imposé y gagne beaucoup moins qu’un contribuable dans les tranches hautes.
Deuxième différence, structurante celle-là : les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Ils viennent minorer le prix de revient retenu, ce qui gonfle mécaniquement la plus-value imposable. Le même principe s’applique depuis la loi de finances pour 2025 à la location meublée. L’effet s’atténue avec la durée de détention, les abattements effaçant l’impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans et les prélèvements sociaux au bout de trente ans. Un investisseur qui compte revendre au bout de dix ans doit intégrer ce coût différé dans son calcul, sous peine de surestimer largement son gain fiscal.
Les autres régimes disponibles pour investir
Le statut du bailleur privé n’est pas la seule option, et il ne convient pas à tous les profils. Plusieurs régimes coexistent, chacun avec sa propre logique.
Le logement locatif intermédiaire, réservé aux sociétés
Le LLI a été ouvert aux investisseurs privés par la loi de finances pour 2024, mais il reste accessible aux seules personnes morales : un particulier doit donc passer par une société, le plus souvent une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. L’avantage n’est pas une réduction d’impôt mais une TVA ramenée à 10 % sur le prix d’acquisition et un crédit d’impôt couvrant la taxe foncière pendant vingt ans. L’engagement de location atteint quinze ans, avec des loyers plafonnés sous le marché. C’est un montage patrimonial de long terme, lourd à mettre en place, qui suppose un accompagnement comptable.
Loc’Avantages, pour le parc existant
Ce dispositif ne concerne pas l’achat mais la mise en location. Le propriétaire signe une convention avec l’Agence nationale de l’habitat et accepte un loyer inférieur au marché local, en échange d’une réduction d’impôt sur ses revenus bruts locatifs. Trois niveaux existent : 15 % de réduction pour un loyer abaissé de 15 %, 35 % pour un loyer abaissé de 30 %, et 65 % pour un loyer abaissé de 45 %, ce dernier palier étant conditionné au recours à l’intermédiation locative. L’engagement est de six ans, sans contrainte de zonage, et le dispositif a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027. Les conditions complètes figurent sur le portail du ministère de l’Économie.
Denormandie, pour l’ancien avec travaux
Le Denormandie est le seul régime qui reprend telle quelle la mécanique Pinel, avec des taux de réduction identiques et un engagement de six ou neuf ans renouvelable par période de trois ans. Il cible les logements anciens situés dans des communes éligibles, à condition que les travaux d’amélioration représentent au moins 25 % du coût total de l’opération. Le délai de souscription court jusqu’au 31 décembre 2027. Le panorama officiel des dispositifs locatifs est tenu à jour sur service-public.fr.
Location meublée et déficit foncier
Hors dispositifs incitatifs, deux régimes de droit commun restent très utilisés. La location meublée non professionnelle permet, au régime réel, d’amortir le bien et le mobilier pour neutraliser durablement l’imposition des loyers, avec la même réintégration des amortissements à la revente depuis 2025. Le déficit foncier s’adresse au bailleur en location nue au régime réel qui engage des travaux d’entretien ou d’amélioration : les charges excédant les loyers s’imputent sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Ni l’un ni l’autre n’impose de plafond de loyer ou de ressources du locataire, ce qui en fait la contrepartie de leur moindre rendement fiscal affiché.
Sur quels critères trancher
Trois paramètres orientent le choix. Le premier est la tranche marginale d’imposition : en dessous de 30 %, l’intérêt d’un amortissement se réduit nettement et un régime sans contrainte de loyer redevient compétitif. Le deuxième est l’horizon de détention, puisque la réintégration des amortissements pénalise les sorties rapides. Le troisième est l’acceptation d’un loyer plafonné sur neuf à quinze ans, qui diminue le revenu brut immédiat et limite la revalorisation annuelle.
La disparition du Pinel a surtout mis fin à une habitude : celle de choisir un bien à partir du seul avantage fiscal. Les régimes qui lui succèdent récompensent l’effort consenti sur le loyer et la durée, pas l’achat lui-même. L’emplacement, le prix d’acquisition et la demande locative réelle redeviennent les variables déterminantes, l’optimisation fiscale n’intervenant qu’ensuite.
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