Pour un propriétaire, l’impayé de loyer est le risque numéro un. Pour s’en prémunir, il demande le plus souvent un garant, c’est-à-dire une personne qui s’engage à payer à la place du locataire défaillant. Derrière ce mot banal se cache un engagement juridique lourd, et deux régimes très différents. La caution solidaire du locataire, la plus répandue, permet au bailleur de réclamer les sommes dues au garant sans même avoir à poursuivre le locataire au préalable. L’acte de cautionnement est encadré par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dont le non-respect peut entraîner la nullité pure et simple de l’engagement.
Caution simple ou caution solidaire du locataire : la différence est décisive
Dans la caution simple, le garant bénéficie de ce que le droit appelle le bénéfice de discussion : le bailleur doit d’abord épuiser les recours contre le locataire, notamment en tentant une saisie sur ses biens, avant de pouvoir se retourner contre lui. Dans la caution solidaire, ce bénéfice disparaît. Dès le premier impayé, le propriétaire peut s’adresser directement au garant, sans démarche préalable envers le locataire et sans avoir à démontrer son insolvabilité. C’est évidemment ce second régime que les bailleurs demandent.
| Caution simple | Caution solidaire | |
|---|---|---|
| Poursuite du locataire d’abord | Obligatoire | Non exigée |
| Rapidité pour le bailleur | Faible | Immédiate |
| Pluralité de garants | La dette est divisée entre eux | Chacun peut être poursuivi pour la totalité |
| Fréquence en pratique | Rare | Très majoritaire |
L’engagement ne se limite pas au loyer. Il couvre l’ensemble des dettes locatives : loyers, charges récupérables, indemnités d’occupation en cas de maintien dans les lieux après résiliation, réparations locatives et dégradations imputables au locataire, ainsi que les intérêts et frais de procédure. Autant dire que le garant a tout intérêt à savoir exactement à quoi il s’expose, et notamment à connaître le périmètre des dépenses que le bailleur peut légalement refacturer, puisqu’elles entrent dans l’assiette de sa garantie.
Un acte écrit, avec des mentions obligatoires
Le cautionnement ne se présume jamais. Il suppose un acte écrit, distinct du bail, dont l’article 22-1 de la loi de 1989 fixe le contenu. La loi ELAN du 23 novembre 2018 a supprimé de ce texte l’exigence d’une mention strictement manuscrite : la mention peut désormais être dactylographiée, ce qui a ouvert la voie à la signature électronique de l’acte. Elle n’a pas pour autant supprimé la mention elle-même, ni les informations qui doivent y figurer. La réforme du droit des sûretés, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, impose par ailleurs que la caution appose elle-même une mention exprimant la connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement.
- L’identité complète du garant, du locataire et du bailleur.
- Le montant du loyer et ses conditions de révision, tels qu’ils figurent au bail.
- La nature de l’engagement : simple ou solidaire, et son étendue.
- La durée de l’engagement : déterminée (avec indication du nombre de renouvellements couverts) ou indéterminée.
- La remise d’un exemplaire du contrat de location au garant.
L’omission d’une de ces mentions expose l’acte à la nullité, ce qui laisse le bailleur sans garantie au moment précis où il en aurait besoin. Un modèle d’acte de cautionnement est mis à disposition par l’administration ; s’en écarter est un pari risqué.
Durée de l’engagement et sortie du garant
C’est le point le plus mal compris. Si l’engagement est à durée déterminée, le garant ne peut pas s’en dégager avant l’échéance prévue : il reste tenu jusqu’au terme, y compris pour les renouvellements que l’acte a expressément couverts. Si l’engagement est à durée indéterminée, il peut le résilier unilatéralement par lettre recommandée avec accusé de réception, mais cette résiliation ne prend effet qu’à l’expiration du bail en cours à la date de la notification. Autrement dit, un garant qui se rétracte en début de bail restera engagé pour toute la période restante, et parfois davantage.
En cas de décès du garant, ses héritiers restent tenus des dettes nées avant le décès, mais pas de celles nées postérieurement. Le bailleur avisé prévoit donc une clause précise et vérifie régulièrement la validité de sa garantie.
Ce que le bailleur n’a pas le droit d’exiger
La loi pose plusieurs interdictions. Le bailleur ne peut pas cumuler une caution avec une assurance garantissant les loyers impayés : il doit choisir entre les deux. L’unique exception, prévue par l’article 22-1, concerne le logement loué à un étudiant ou à un apprenti, pour lequel le cumul reste autorisé. Un bailleur personne morale, hors société civile familiale, ne peut par ailleurs recourir au cautionnement que dans des cas limités, notamment lorsque le locataire est étudiant ou lorsque la caution est un organisme agréé.
Le bailleur ne peut pas non plus refuser une caution au motif qu’elle ne posséderait pas la nationalité française ou qu’elle ne résiderait pas sur le territoire métropolitain. Il lui reste évidemment loisible d’apprécier la solvabilité du garant, mais sur la base de critères objectifs et de pièces dont la liste est réglementée.
Une alternative gratuite existe et gagne du terrain : la garantie Visale, proposée par Action Logement, qui se substitue au garant personne physique pour les publics éligibles, notamment les jeunes de moins de trente ans et les salariés en mobilité. Elle est particulièrement adaptée aux contrats courts, d’autant que certains d’entre eux interdisent toute clause de solidarité entre colocataires : c’est le cas du bail réservé aux locataires en mobilité temporaire, où le bailleur ne peut réclamer aucun dépôt.
Enfin, se porter caution suppose de mesurer le risque réel. Avant de signer, le futur garant doit lire le bail, vérifier le montant du dépôt versé à l’entrée dans les lieux — qui viendra en déduction des sommes dues en fin de bail —, s’assurer que la durée de son engagement est plafonnée et conserver un exemplaire signé de l’acte. En cas de doute sur la portée d’une clause, l’ADIL renseigne gratuitement bailleurs et garants, et un notaire ou un avocat peut sécuriser un acte présentant un enjeu financier important.
