Avant d’investir dans la pierre pour louer, une question s’impose : combien le bien va-t-il réellement rapporter ? La rentabilité locative est l’indicateur clé pour comparer plusieurs opportunités et éviter les mauvaises surprises. Encore faut-il la calculer correctement, car le rendement annoncé par un vendeur n’est pas toujours celui que vous percevrez. Voici les trois niveaux de calcul à connaître.
La rentabilité brute, pour une première idée
La rentabilité brute est le calcul le plus simple. Elle rapporte le loyer annuel au prix d’achat du bien :
Rentabilité brute = (loyer annuel ÷ prix d’achat) × 100
Prenons un exemple chiffré à titre d’illustration : un appartement acheté 150 000 € frais inclus, loué 700 € par mois, génère 8 400 € de loyers sur l’année. Sa rentabilité brute s’établit donc à 5,6 %. Ce chiffre a le mérite de la rapidité, mais il ignore toutes les charges : il sert surtout à écarter d’emblée les biens peu intéressants et à comparer grossièrement plusieurs options.
La rentabilité nette, plus proche de la réalité
La rentabilité nette affine le calcul en déduisant les frais que supporte le propriétaire. On retranche du loyer annuel les charges non récupérables, la taxe foncière, l’assurance, les éventuels frais de gestion et l’entretien courant. Le prix d’achat retenu intègre, lui, les frais de notaire et les travaux initiaux.
- La taxe foncière, à la charge du propriétaire.
- Les charges de copropriété non récupérables sur le locataire.
- L’assurance propriétaire non occupant et les frais de gestion éventuels.
- Une provision pour entretien et vacance locative entre deux locataires.
La rentabilité nette-nette, après impôts
Le dernier niveau, dit rentabilité nette-nette, intègre la fiscalité propre à l’investisseur : impôt sur les revenus fonciers ou bénéfices industriels et commerciaux en meublé, prélèvements sociaux, et éventuels avantages fiscaux. C’est le calcul le plus précis, mais aussi le plus dépendant de la situation personnelle de chacun, car deux investisseurs aux revenus différents n’obtiendront pas le même rendement net d’impôt sur un bien identique.
Cette vidéo détaille le calcul du rendement brut et du rendement net étape par étape.
Le rendement dépend aussi du mode de location choisi : le bail meublé et le statut LMNP modifient sensiblement la fiscalité, tout comme certains dispositifs comme la loi Pinel l’ont fait par le passé. N’oubliez pas d’intégrer les charges de copropriété dans vos projections. Pour un calcul net-net fiable, l’appui d’un expert-comptable ou d’un conseiller en gestion de patrimoine est vivement recommandé.
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