Laisser un logement vide n’est pas neutre fiscalement. Dans un contexte de pénurie, le législateur a choisi de rendre la vacance coûteuse pour inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché. La taxe logements vacants existe en réalité sous deux formes distinctes, la TLV et la THLV, qui n’obéissent ni aux mêmes conditions ni au même périmètre géographique. Et le paysage va changer : la loi de finances pour 2026 prévoit leur fusion en une taxe unique à compter de 2027. Faisons le point sur les règles en vigueur et sur ce qui se prépare.
TLV et THLV : deux taxes, deux logiques
La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) est prévue à l’article 232 du code général des impôts. Elle s’applique de plein droit dans les communes situées en zone tendue, c’est-à-dire là où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. La liste de ces communes est fixée par décret et a été sensiblement élargie ces dernières années : le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, modifiant le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, a étendu le périmètre à de nombreuses communes, notamment littorales et touristiques, qui n’y étaient pas soumises auparavant.
La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) est le pendant facultatif de la TLV. Les communes qui ne relèvent pas du périmètre de la TLV peuvent décider, par délibération de leur conseil municipal ou de leur intercommunalité, de l’instituer sur leur territoire. Elle poursuit le même objectif, mais avec des conditions et un taux différents.
| TLV | THLV | |
|---|---|---|
| Fondement | Article 232 du CGI | Article 1407 bis du CGI |
| Communes concernées | Zones tendues listées par décret | Communes hors TLV, sur délibération |
| Durée de vacance exigée | Au moins 1 an au 1er janvier | Au moins 2 ans au 1er janvier |
| Taux | 17 % la première année d’imposition, puis 34 % | Taux de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires de la commune |
| Base d’imposition | Valeur locative cadastrale du logement | Valeur locative cadastrale du logement |
Un même logement ne peut jamais être soumis simultanément aux deux taxes : elles sont exclusives l’une de l’autre. Et un logement occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de l’année de référence n’est pas considéré comme vacant.
Quels logements échappent à la taxe logements vacants
La taxe frappe la vacance volontaire, pas la vacance subie. Plusieurs situations permettent d’y échapper, à condition de pouvoir les justifier auprès du centre des finances publiques.
- Le logement a été occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de l’année de référence.
- Le logement nécessite des travaux importants pour être habitable, dont le montant excède 25 % de la valeur du bien.
- Le logement est mis en vente ou en location au prix du marché mais ne trouve pas preneur, ce qui suppose de conserver les mandats, annonces et échanges avec les agences.
- Le logement appartient à un organisme de logement social et est destiné à être attribué sous conditions de ressources.
- Une résidence secondaire meublée, effectivement meublée et soumise à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, n’est pas un logement vacant.
Cette dernière distinction est source de nombreux litiges. Un logement meublé, même occupé quelques semaines par an, relève en principe de la taxe sur les résidences secondaires et non de la taxe sur les logements vacants. À l’inverse, un logement vide de meubles, non proposé à la location, sera considéré comme vacant. En cas de désaccord avec l’avis d’imposition, une réclamation peut être adressée au service des impôts, pièces à l’appui : c’est au propriétaire qu’il revient d’apporter la preuve de la cause d’exonération.
Ce qui change en 2027
L’article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 réforme cet édifice devenu illisible. À compter de 2027, la TLV et la THLV disparaissent au profit d’une taxe unique sur la vacance des locaux d’habitation. Les grandes lignes sont désormais connues.
La durée de vacance exigée reste d’un an en zone tendue et de deux ans dans les autres communes. En zone tendue, l’application demeure automatique, avec des taux de base identiques à ceux d’aujourd’hui, 17 % la première année puis 34 % les années suivantes ; la nouveauté est que les communes pourront relever ces taux, dans la limite de 30 % la première année et de 60 % ensuite. Hors zone tendue, l’instauration reste facultative et la commune fixe librement son taux, dans une limite de 50 %. Autre changement notable, le produit de la taxe sera perçu par les communes et leurs intercommunalités, alors que la TLV alimentait jusqu’ici l’Agence nationale de l’habitat.
Cette réforme n’entrera en vigueur qu’en 2027 et ses modalités d’application seront précisées par décret. Les propriétaires concernés ont donc intérêt à suivre les publications officielles et à ne pas se fier à des informations datées : en matière de fiscalité locale, les paramètres changent d’une loi de finances à l’autre.
Sortir de la vacance plutôt que payer
Avec un taux de 34 % de la valeur locative cadastrale dès la deuxième année, et un plafond porté à 60 % dans le futur régime, la taxe devient rapidement plus coûteuse que les travaux nécessaires à la remise en état d’un logement modeste. Quand la vacance s’explique par un logement dégradé ou énergivore, la remise sur le marché passe souvent par une rénovation : les dispositifs publics existants sont détaillés dans notre article sur les aides mobilisables pour rénover un logement. Si la vacance tient au contraire à une réticence à louer dans une commune où le loyer est plafonné, il est utile de vérifier précisément les règles applicables, que nous détaillons dans notre guide sur le plafonnement des loyers.
Pour savoir si votre commune est concernée, la vérification la plus fiable passe par le simulateur mis à disposition sur service-public.fr, par votre avis de taxe foncière, ou par un appel direct à la mairie et au centre des finances publiques. L’ADIL de votre département peut également vous orienter sur les dispositifs locaux de lutte contre la vacance, certaines collectivités proposant des aides ou des conventionnements avantageux pour les propriétaires qui remettent un logement en location.
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