Fixer librement le loyer d’un logement n’est plus possible partout. Dans une petite soixantaine de communes françaises, un plafond s’impose au bailleur, exprimé en euros par mètre carré de surface habitable et révisé chaque année par arrêté préfectoral. L’encadrement des loyers, expérimenté depuis la loi ELAN, cristallise les débats : outil de protection du pouvoir d’achat des locataires pour ses partisans, frein à l’investissement locatif pour ses détracteurs. Au-delà de la controverse, le dispositif obéit à des règles précises qu’il faut connaître, ne serait-ce que parce qu’un loyer irrégulier expose à une amende administrative et à la restitution du trop-perçu.
Deux dispositifs à ne pas confondre
Le vocabulaire prête à confusion, car deux mécanismes distincts coexistent. L’encadrement de l’évolution des loyers limite la hausse du loyer entre deux locataires ou lors du renouvellement du bail : il s’applique dans les zones tendues, sur un périmètre bien plus large. L’encadrement du niveau des loyers, lui, plafonne le loyer lui-même, en valeur absolue, dès la première mise en location. C’est ce second dispositif, le plus contraignant, dont il est question ici.
Il a été créé à titre expérimental par l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN. Initialement prévue pour cinq ans, l’expérimentation a été portée à huit ans par la loi 3DS n° 2022-217 du 21 février 2022, ce qui la conduit à son terme en novembre 2026. Son avenir se joue actuellement au Parlement : le scénario le plus souvent évoqué est une prolongation de deux ans limitée aux communes déjà engagées, sans extension à de nouveaux territoires, mais aucune certitude n’existe tant que le texte définitif n’est pas promulgué. Bailleurs et locataires doivent donc suivre l’actualité législative et se référer aux publications de l’ANIL ou du ministère chargé du logement plutôt qu’à une date supposée acquise.
Où l’encadrement des loyers s’applique-t-il ?
Point essentiel : le dispositif n’est pas national. Il ne s’applique que dans les communes qui l’ont demandé et pour lesquelles un décret l’a autorisé, puis dans lesquelles le préfet a pris l’arrêté fixant les loyers de référence. Paris a ouvert la voie, suivie de Lille et de plusieurs communes limitrophes, des établissements publics territoriaux de Plaine Commune et d’Est Ensemble en Seine-Saint-Denis, de Lyon et Villeurbanne, de Montpellier, de Bordeaux, de Grenoble et de plusieurs communes du Pays basque. D’autres agglomérations ont engagé des démarches d’adhésion.
La liste évolue et le périmètre exact peut varier d’une commune à l’autre au sein d’une même agglomération. Il ne faut donc jamais présumer qu’un logement est concerné parce qu’il se situe dans une grande ville : la seule vérification fiable consiste à consulter le site de la mairie ou de la métropole concernée, l’observatoire local des loyers, ou à interroger l’ADIL du département, qui renseigne gratuitement bailleurs et locataires.
Comment se calcule le plafond
Chaque année, un arrêté préfectoral fixe, par secteur géographique, par nombre de pièces, par époque de construction et selon que le logement est loué vide ou meublé, trois valeurs exprimées en euros par mètre carré de surface habitable.
| Valeur | Définition | Rôle |
|---|---|---|
| Loyer de référence | Loyer médian constaté par l’observatoire local | Sert de base au calcul des deux autres valeurs |
| Loyer de référence majoré | Loyer de référence + 20 % | Plafond à ne pas dépasser, hors complément de loyer |
| Loyer de référence minoré | Loyer de référence − 30 % | Seuil sous lequel le bailleur peut demander une réévaluation du loyer |
Le loyer hors charges d’un logement mis en location ne peut donc pas dépasser le loyer de référence majoré applicable à sa catégorie, multiplié par sa surface habitable. Le bail doit obligatoirement mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré, et l’annonce de location doit elle aussi les faire figurer.
Le complément de loyer, seule dérogation
Un bailleur peut dépasser le loyer de référence majoré en appliquant un complément de loyer, mais uniquement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles au regard des autres logements comparables du même secteur. La jurisprudence et les commissions départementales de conciliation sont exigeantes : une vue remarquable, une très grande terrasse ou des prestations réellement hors norme peuvent le justifier, mais un ascenseur, une cuisine récente ou une bonne exposition ne suffisent pas.
- Le complément de loyer doit être expressément mentionné dans le bail, avec son montant, distinct du loyer de base.
- Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour le contester ; passé ce délai, il devient définitivement opposable.
- La contestation passe d’abord par la commission départementale de conciliation, puis, à défaut d’accord, par le juge.
- Un complément fondé sur des caractéristiques banales est très régulièrement écarté.
Les sanctions en cas de dépassement
Lorsqu’il constate qu’un bail ne respecte pas le loyer de référence majoré, le préfet met le bailleur en demeure de régulariser le contrat et de restituer le trop-perçu au locataire, en principe dans un délai de deux mois. Si le bailleur ne s’exécute pas, une amende administrative peut être prononcée, dont le montant maximal est de 5 000 euros pour une personne physique et de 15 000 euros pour une personne morale. Indépendamment de cette procédure, le locataire peut agir lui-même pour obtenir la diminution du loyer et le remboursement des sommes versées en trop.
Ces règles s’ajoutent aux autres contraintes qui pèsent sur le bailleur, comme la protection du locataire pendant la période de suspension hivernale des expulsions, ou l’interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores, qui rend souvent nécessaire le recours aux dispositifs publics d’aide aux travaux. À l’inverse, un propriétaire qui renoncerait à louer pour échapper au plafonnement s’exposerait, dans de nombreuses communes tendues, à la taxation des logements laissés vacants.
Les loyers de référence étant revus chaque année et le périmètre des communes concernées pouvant changer, la seule attitude prudente consiste à vérifier l’arrêté préfectoral en vigueur au moment de la signature du bail. Les ADIL, les observatoires locaux des loyers et les simulateurs mis en ligne par les collectivités concernées permettent de le faire gratuitement et en quelques minutes.
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