Transmettre un bien à ses enfants sans se déposséder, acheter un appartement moins cher en acceptant de ne pas en percevoir les loyers pendant quinze ans, ou protéger un conjoint survivant : ces situations très différentes reposent sur un même mécanisme juridique. Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété en deux droits distincts, l’usufruit et la nue-propriété, chacun attribué à une personne différente. Le code civil organise cette division depuis 1804, et le code général des impôts fournit, à son article 669, le barème qui permet d’en chiffrer la valeur. C’est un outil puissant, mais dont les effets fiscaux et civils méritent d’être bien compris avant de s’engager.
Usufruit et nue-propriété : qui détient quoi
La pleine propriété réunit trois prérogatives : l’usus, le droit d’utiliser le bien ; le fructus, le droit d’en percevoir les fruits, c’est-à-dire les loyers ; et l’abusus, le droit d’en disposer, donc de le vendre ou de le donner. Le démembrement attribue l’usus et le fructus à l’usufruitier, et l’abusus au nu-propriétaire.
Concrètement, l’usufruitier habite le logement ou l’encaisse les loyers. Le nu-propriétaire, lui, ne perçoit rien pendant toute la durée du démembrement, mais il détient la propriété du bien et récupérera automatiquement la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit, sans droits de succession supplémentaires à ce moment-là lorsque l’usufruit s’éteint par le décès de l’usufruitier. C’est ce mécanisme d’extinction qui fait du démembrement un outil de transmission apprécié.
Le barème fiscal de l’article 669 du CGI
Pour calculer les droits de donation ou de succession, l’administration ne se livre pas à une évaluation économique au cas par cas : elle applique un barème forfaitaire fixé par l’article 669 du code général des impôts, fonction du seul âge de l’usufruitier au jour de l’opération. Plus l’usufruitier est âgé, plus son usufruit est réputé valoir peu, et plus la nue-propriété transmise vaut cher. Ce barème, dans sa forme actuelle, est issu de la loi de finances pour 2004 et n’a pas été modifié depuis.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Un exemple rend la mécanique parlante. Un parent de 68 ans donne la nue-propriété d’un appartement valant 300 000 euros à son enfant, tout en conservant l’usufruit. Selon le barème, l’usufruit d’une personne de 68 ans vaut 40 % et la nue-propriété 60 %. Les droits de donation seront calculés sur 180 000 euros seulement, et non sur 300 000 euros, avant application de l’abattement en ligne directe. Au décès du parent, l’enfant deviendra plein propriétaire sans droits supplémentaires sur la valeur de l’usufruit qui s’éteint.
Ce barème forfaitaire s’impose pour les mutations à titre gratuit et les droits d’enregistrement. Il sert aussi de référence usuelle pour l’impôt sur la fortune immobilière, étant précisé que le bien démembré est en principe imposé pour sa valeur en pleine propriété entre les mains du seul usufruitier, sauf exceptions limitativement prévues par la loi. En matière de vente entre particuliers, en revanche, rien n’oblige les parties à retenir ce barème : la valeur économique réelle des droits, notamment le rendement locatif attendu, peut conduire à une répartition différente. Un écart trop important par rapport aux valeurs économiques expose toutefois au risque de requalification.
La répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire
Les conflits naissent presque toujours de la question des travaux et des charges. Le code civil pose une répartition de principe, que les parties peuvent aménager par convention, ce qui est vivement recommandé lorsque le bien est important ou vétuste.
- L’usufruitier supporte les réparations d’entretien ainsi que les charges courantes liées à la jouissance du bien.
- Le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations définies par l’article 606 du code civil : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, murs de soutènement et de clôture en entier.
- La taxe foncière est due par l’usufruitier, en tant que titulaire du droit de jouissance au 1er janvier.
- Les revenus locatifs sont imposés chez l’usufruitier, qui les perçoit.
- La vente du bien en pleine propriété suppose l’accord conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
Ce dernier point est celui qui bloque le plus souvent. Aucun des deux titulaires ne peut vendre le bien entier sans l’autre : chacun ne peut céder que son propre droit, ce qui trouve peu d’acquéreurs. Le démembrement engage donc sur la durée, et il faut mesurer cette contrainte avant de le mettre en place.
Dans quels cas y recourir
Le démembrement se rencontre dans trois grandes configurations. La donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit permet d’anticiper une transmission tout en conservant l’usage ou les revenus du bien. La succession légale attribue fréquemment un usufruit au conjoint survivant, qui coexiste alors avec la nue-propriété des enfants. Enfin, l’investissement en nue-propriété consiste à acquérir un logement décoté, l’usufruit étant temporairement cédé à un bailleur institutionnel pour une durée déterminée, souvent quinze à vingt ans ; l’investisseur ne perçoit aucun loyer et ne supporte ni taxe foncière ni entretien courant, mais récupère la pleine propriété au terme.
Dans un registre voisin, d’autres montages dissocient la propriété du bâti et celle du sol pour abaisser le prix d’entrée. C’est le principe du bail réel solidaire, qui n’est pas un démembrement au sens du code civil mais poursuit une logique comparable de décote. Notez également qu’un logement démembré et laissé inoccupé reste exposé à la fiscalité de la vacance : c’est l’usufruitier, redevable des impôts liés à la jouissance, qui est en première ligne face à la taxation des logements vacants.
Les règles fiscales applicables au démembrement évoluent régulièrement, notamment en matière d’abus de droit et de traitement des donations de nue-propriété financées par le donateur. Le barème de l’article 669 est stable depuis 2004, mais rien n’interdit au législateur de le revoir. Avant toute opération, l’analyse d’un notaire est indispensable : lui seul pourra chiffrer précisément les droits dus et rédiger, le cas échéant, la convention de répartition des charges qui évitera les litiges ultérieurs.
Sur le même thème : Comprendre le plan local d’urbanisme, Louer en meublé et Acheter une maison en viager.
