Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, le cadre de la location saisonnière n’est plus le même. Le texte, intitulé « visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale », touche quatre terrains à la fois : la déclaration du logement, les pouvoirs des maires, la fiscalité et la performance énergétique. Deux ans après sa publication, certaines mesures s’appliquent déjà pleinement, d’autres attendent encore leur outil technique. Voilà l’état réel des nouvelles règles pour les loueurs de meublés de tourisme.
Un numéro d’enregistrement pour tous les logements, mais pas encore de guichet unique
C’est le changement le plus structurant. Avant la loi, seules les communes ayant délibéré en ce sens pouvaient imposer un numéro d’enregistrement, et uniquement dans certains cas. La loi Le Meur généralise la déclaration préalable avec enregistrement à l’ensemble du territoire et à tous les meublés de tourisme, résidence principale comprise. Le numéro à 13 caractères doit figurer sur chaque annonce, quel que soit le support : plateforme, site personnel, vitrine d’agence.
Le code du tourisme prévoit que cet enregistrement passe par un téléservice national unique, et fixait au 20 mai 2026 la date butoir d’entrée en vigueur du dispositif (voir l’article L. 324-1-1 du code du tourisme). Dans la pratique, le portail n’était pas ouvert à la mi-octobre 2026 : la Direction générale des Entreprises annonce une mise en service au quatrième trimestre 2026.
Tant que ce portail n’est pas en ligne, la démarche reste celle d’avant, c’est-à-dire locale. Dans une commune qui a instauré l’enregistrement, le loueur passe par le service en ligne municipal et obtient son numéro. Dans une commune qui ne l’a pas instauré, une résidence secondaire louée en meublé de tourisme fait l’objet d’une déclaration en mairie via le formulaire Cerfa 14004. Attendre « l’ouverture du site national » pour se mettre en règle est donc un mauvais calcul : l’obligation de déclaration, elle, existe déjà.
Autre évolution liée : la déclaration s’accompagne de justificatifs, dont un avis d’imposition au nom du loueur mentionnant l’adresse du logement lorsqu’il s’agit d’une résidence principale. L’objectif est explicite, vérifier que le plafond annuel de location est bien appliqué à un logement réellement habité.
Les maires peuvent désormais serrer le robinet
La loi donne aux communes des leviers nettement plus puissants qu’avant, et c’est là que les situations divergent le plus d’une ville à l’autre.
Premier levier, le plafond de location d’une résidence principale. La règle nationale reste de 120 jours par an, mais un conseil municipal peut l’abaisser jusqu’à 90 jours par délibération motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Rappel utile : une résidence principale est un logement occupé au moins huit mois par an, et le dépassement du plafond est contrôlable puisque les plateformes transmettent le nombre de nuitées aux communes qui le demandent.
Deuxième levier, les quotas. Une commune peut délimiter des zones et y fixer soit un nombre maximal d’autorisations temporaires de changement d’usage, soit une part maximale de locaux d’habitation pouvant en bénéficier. Dans les secteurs saturés, un dossier parfaitement monté peut donc être refusé simplement parce que l’enveloppe est épuisée.
Troisième levier, le changement d’usage lui-même, dont le champ d’application a été élargi. Transformer un logement en meublé de tourisme sans l’autorisation requise expose à l’amende civile prévue par le code de la construction et de l’habitation, qui peut atteindre 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. Avant d’acheter un bien pour le louer à la nuitée, la première question à poser en mairie porte sur l’existence d’une procédure de changement d’usage et sur l’état des quotas.
Micro-BIC : la fin de l’avantage fiscal de la courte durée
Le volet fiscal est celui qui pèse le plus lourd sur la rentabilité. Jusqu’aux revenus 2024, un meublé de tourisme non classé bénéficiait d’un abattement de 50 % dans la limite de 77 700 euros de recettes, et un meublé classé d’un abattement de 71 % dans la limite de 188 700 euros. La loi Le Meur a ramené ces régimes beaucoup plus près de la location nue.
| Type de location | Avant (revenus 2024) | Depuis les revenus 2025 |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | Abattement 50 %, plafond 77 700 € | Abattement 30 %, plafond 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé et chambre d’hôtes | Abattement 71 %, plafond 188 700 € | Abattement 50 %, plafond 77 700 € |
Ces taux s’appliquent aux recettes encaissées à partir de 2025, donc à la déclaration déposée en 2026. Pour un loueur qui encaisse 24 000 euros de loyers sur un studio non classé, l’effet est brutal : le plafond de 15 000 euros étant dépassé, le micro-BIC n’est plus accessible et le régime réel devient la seule option. Ce n’est pas nécessairement une mauvaise nouvelle, puisque le réel permet de déduire les charges effectives et d’amortir le bien, mais il impose une comptabilité, un bilan et le plus souvent un expert-comptable.
Le classement en meublé de tourisme reprend d’ailleurs tout son intérêt. Obtenu auprès d’un organisme accrédité pour cinq ans, il ouvre l’abattement de 50 % jusqu’à 77 700 euros, soit un écart d’imposition considérable face aux 30 % jusqu’à 15 000 euros du non classé. Pour un logement déjà bien équipé, la visite de classement est souvent l’arbitrage fiscal le plus rentable de l’année.
Le DPE entre dans le champ de la location saisonnière
La location touristique échappait jusqu’ici au calendrier d’interdiction des passoires énergétiques, ce qui poussait certains propriétaires de biens classés F ou G à basculer de la longue durée vers la nuitée. La loi ferme progressivement cette porte.
Dans les communes qui appliquent la procédure de changement d’usage, toute nouvelle autorisation suppose de présenter un DPE classé entre A et E, un seuil qui passera à A à D au 1er janvier 2028. À partir du 1er janvier 2034, l’exigence devient générale : en métropole, tous les meublés de tourisme devront en principe atteindre au moins la classe D, à l’exception des logements qui constituent la résidence principale du loueur.
Un meublé déjà exploité et classé F ou G peut donc continuer à être loué jusqu’à cette échéance, mais le compte à rebours est posé. Pour un bien acquis aujourd’hui dans l’optique d’une exploitation longue, le coût d’un parcours de rénovation vers la classe D mérite d’entrer dans le plan de financement dès le départ, pas d’être découvert en 2033.
En copropriété, deux tiers des voix suffisent pour interdire
Le changement est passé relativement inaperçu et il est pourtant décisif pour les appartements. Interdire la location de meublés de tourisme dans un immeuble à destination exclusive d’habitation nécessitait auparavant un vote difficile à obtenir. Depuis la loi Le Meur, l’inscription de cette interdiction au règlement de copropriété se décide à la majorité des deux tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires.
S’y ajoute une obligation de transparence : le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme en mairie doit en informer le syndic, lequel inscrit le sujet à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante. Autrement dit, l’activité ne reste plus discrète jusqu’à la première plainte de voisinage. Avant d’acheter un lot pour le louer à la nuitée, la lecture du règlement de copropriété et des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale est devenue aussi importante que l’étude du marché locatif.
Quelles sanctions en cas de manquement
Le régime de sanctions a été durci en même temps que les obligations. L’absence de déclaration ou d’enregistrement expose à une amende administrative pouvant atteindre 10 000 euros. Une fausse déclaration ou l’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement fait monter le plafond à 20 000 euros. La commune peut par ailleurs exiger le retrait d’une annonce dépourvue de numéro valide, et les plateformes sont tenues d’y procéder.
Ces montants sont des plafonds, modulés selon la gravité et la récidive, mais l’ordre de grandeur reste sans commune mesure avec le gain d’une saison de location non déclarée. Et l’amende civile du changement d’usage non autorisé, jusqu’à 50 000 euros par logement, se cumule avec le reste.
Les vérifications à mener avant la prochaine saison
- Vérifier auprès de la mairie si la commune applique l’enregistrement, le changement d’usage, un quota de zone et un plafond abaissé à 90 jours.
- Contrôler que le numéro d’enregistrement figure bien sur toutes les annonces en ligne, et pas seulement sur la principale.
- Chiffrer l’écart d’impôt entre le non classé et le classé, puis demander une visite de classement si le logement peut y prétendre.
- Au-delà de 15 000 euros de recettes sur un meublé non classé, préparer le passage au régime réel plutôt que de le subir en mars.
- Relire le règlement de copropriété et informer le syndic si ce n’est pas encore fait.
- Faire établir ou actualiser le DPE pour savoir à quelle distance de la classe D se situe le bien.
La logique d’ensemble de la loi Le Meur est assez lisible : rapprocher la location touristique du régime de la location classique, et rendre au maire la main sur le nombre de logements qui sortent du parc résidentiel. Pour un propriétaire, cela signifie qu’une opération de courte durée ne s’évalue plus seulement sur un taux d’occupation et un prix à la nuitée, mais aussi sur la réglementation locale, l’étiquette énergétique et le régime fiscal applicable. Les textes de référence sont consultables sur Légifrance, et les règles fiscales propres à la résidence principale sont détaillées sur le site du ministère de l’Économie.
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