Quand un logement est loué, propriétaire et locataire se partagent certaines dépenses liées à l’immeuble et à l’entretien. C’est la distinction entre charges récupérables et charges non récupérables, source fréquente de malentendus. Savoir qui paie quoi évite les litiges au moment de la régularisation annuelle. Voici les règles, fixées par un texte précis.
Une liste fixée par décret
Les charges que le bailleur peut récupérer auprès du locataire ne sont pas laissées à son appréciation : elles sont limitativement énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Toute dépense ne figurant pas dans cette liste reste à la charge du propriétaire. Ce cadre protège le locataire contre des refacturations indues.
Ce que le locataire prend en charge
Les charges récupérables correspondent pour l’essentiel aux dépenses liées à l’usage courant du logement et de l’immeuble, ainsi qu’au petit entretien. Le décret en dresse la liste.
- L’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif des parties privatives et communes.
- L’entretien courant des parties communes et des équipements (ascenseur, espaces verts, éclairage).
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères et certaines taxes de balayage.
Une règle particulière concerne le gardien : lorsqu’il assure l’entretien des parties communes et la sortie des poubelles, sa rémunération et les charges associées sont récupérables à hauteur de 75 % seulement. S’il n’assure qu’une de ces deux missions, la part récupérable est plus faible.
Ce qui reste au propriétaire
À l’inverse, les dépenses qui relèvent de la propriété ou de la pérennité du bâtiment incombent au bailleur. C’est le cas des gros travaux, du remplacement d’équipements vétustes, des honoraires de syndic pour la gestion, ou encore de la taxe foncière. La logique est simple : au locataire l’usage et l’entretien courant, au propriétaire l’investissement et la structure.
Provisions et régularisation annuelle
En pratique, le locataire verse chaque mois des provisions pour charges, estimées par le bailleur. Une fois par an, le propriétaire procède à la régularisation : il compare les provisions encaissées aux dépenses réelles, et réclame ou rembourse la différence. Le locataire peut demander les justificatifs et le décompte par nature de charges, qui doivent être tenus à sa disposition. Cette transparence est la meilleure parade aux désaccords.
Au moment d’un départ, la dernière régularisation se règle souvent en parallèle du préavis et de la restitution du dépôt de garantie. À ne pas confondre, par ailleurs, avec la taxe foncière, qui n’est jamais récupérable sur le locataire. En cas de litige sur une charge contestée, l’ANIL et les commissions départementales de conciliation aident gratuitement à trouver un accord avant le tribunal.
