Quand on tape DPE SHON surface dans Google, on cherche presque toujours la même chose : savoir quelle surface le diagnostiqueur retient réellement pour calculer un diagnostic de performance énergétique, et si la fameuse SHON (surface hors œuvre nette) a encore un rôle à jouer. La réponse tient en une phrase, mais elle mérite d’être détaillée, parce qu’un mètre carré de plus ou de moins peut faire basculer une étiquette énergétique entre le E et le F.
En bref
La SHON n’intervient pas dans le DPE : c’est une notion d’urbanisme supprimée au 1er mars 2012 et remplacée par la surface de plancher. Depuis le 1er juillet 2024, le DPE se calcule sur la surface de référence (Sref), c’est-à-dire la surface habitable augmentée des vérandas et des locaux chauffés destinés à l’occupation humaine, sous 1,80 m de hauteur minimum. Cette surface est presque toujours supérieure à la surface habitable, ce qui améliore mécaniquement l’étiquette.
Pourquoi la SHON n’a plus rien à voir avec le DPE
La confusion vient d’un réflexe très répandu chez les propriétaires qui ont construit ou agrandi avant 2012 : sur leur permis de construire, la surface du logement était exprimée en SHON. Il paraît logique de reprendre ce chiffre pour tout le reste, y compris pour le diagnostic énergétique. Dans les faits, ce sont deux univers réglementaires distincts.
La SHOB (surface hors œuvre brute) additionnait toutes les surfaces de plancher, mesurées au nu extérieur des murs, y compris les combles, sous-sols et balcons. La SHON en découlait après déduction des surfaces non aménageables : stationnements, combles de moins de 1,80 m, caves sans ouverture, locaux techniques. Ces deux notions servaient à instruire les permis de construire et à calculer les taxes d’urbanisme, jamais à mesurer une performance énergétique.
Elles ont disparu des documents d’urbanisme au 1er mars 2012, remplacées par un duo plus simple : la surface de plancher (mesurée au nu intérieur des façades, donc sans l’épaisseur des murs) et l’emprise au sol. Le changement n’était pas cosmétique : en sortant l’épaisseur des murs du calcul, le législateur cessait de pénaliser les constructions bien isolées, qui perdaient des mètres carrés à chaque centimètre d’isolant ajouté. Pour la fiscalité, c’est la surface taxable qui sert désormais de base à la taxe d’aménagement.
Le point qu’on oublie souvent : si un diagnostiqueur vous demande la surface de votre logement et que vous lui donnez la SHON figurant sur un vieux permis, vous lui transmettez une surface incluant l’épaisseur des murs et parfois le garage. Le DPE sera faussé, et pas dans le bon sens.
La surface de référence, seule surface retenue pour le DPE depuis juillet 2024
Jusqu’au 30 juin 2024, le DPE se calculait sur la surface habitable au sens de l’article R.156-1 du code de la construction et de l’habitation, notée « Sh » dans la méthode de calcul 3CL. L’arrêté du 25 mars 2024, entré en application le 1er juillet 2024, a remplacé partout ce « Sh » par « Sref » et introduit la notion de surface de référence.
La définition est précise : la surface de référence d’un logement est sa surface habitable au sens du R.156-1, à laquelle on ajoute les surfaces des vérandas chauffées ainsi que les surfaces des locaux chauffés dont l’usage principal est l’occupation humaine, à condition que la hauteur sous plafond atteigne au moins 1,80 mètre.
Traduit concrètement : tout espace que vous chauffez et dans lequel vous passez du temps compte, même s’il n’est pas juridiquement « habitable » ou « décent ». La logique est imparable, puisque ces mètres carrés consomment de l’énergie. Les exclure revenait à sous-estimer la surface tout en comptant la consommation, ce qui dégradait artificiellement l’étiquette.
Ce que la surface de référence ajoute à la surface habitable
- Une véranda chauffée par un radiateur ou une émission fixe, dès 1,80 m de hauteur.
- Un sous-sol ou une cave aménagée et chauffée, même sans ouverture sur l’extérieur, dès lors qu’on y vit (bureau, salle de sport, salle de jeux, atelier).
- Des combles aménagés et chauffés, pour leurs seules parties dépassant 1,80 m sous plafond.
- Une loggia fermée et chauffée transformée en pièce de vie.
- Un local annexe chauffé réaménagé en pièce d’agrément, même s’il n’a pas été déclaré comme habitable.
Restent exclus : les garages, les celliers non chauffés, les combles perdus, les balcons et terrasses ouverts, les vérandas non chauffées, ainsi que toute portion de pièce sous 1,80 m de hauteur. Le guide DPE du Cerema, dans sa version 3 publiée en juillet 2024, précise ces cas limites et sert de référence aux diagnostiqueurs pour trancher les situations ambiguës.
Une vidéo explicative résume bien le raisonnement suivi par les diagnostiqueurs depuis la réforme, avec les cas concrets rencontrés sur le terrain.
DPE, SHON, surface habitable, Carrez : le tableau qui remet tout en ordre
Un même logement possède plusieurs surfaces officielles, toutes exactes dans leur domaine. Voici comment elles se répartissent.
| Surface | À quoi elle sert | Ce qu’elle intègre | Statut |
|---|---|---|---|
| SHON / SHOB | Permis de construire, taxes d’urbanisme | Murs compris, mesure au nu extérieur | Supprimées au 1er mars 2012 |
| Surface de plancher | Autorisations d’urbanisme | Nu intérieur des façades, hauteur > 1,80 m, closes et couvertes | En vigueur |
| Surface taxable | Taxe d’aménagement | Proche de la surface de plancher, déductions spécifiques | En vigueur |
| Surface habitable (loi Boutin) | Bail de location vide en résidence principale | Hors murs, cloisons, escaliers, combles non aménagés, caves, garages, sous 1,80 m | En vigueur |
| Superficie loi Carrez | Vente d’un lot en copropriété | Parties privatives closes et couvertes > 1,80 m, combles non aménagés et vérandas inclus | En vigueur |
| Surface de référence (Sref) | Calcul du DPE | Surface habitable + vérandas chauffées + locaux chauffés d’occupation humaine > 1,80 m | Depuis le 1er juillet 2024 |
Retenez la règle de lecture : la SHON parle au service urbanisme, la loi Carrez parle à l’acquéreur en copropriété, la loi Boutin parle au locataire, et la surface de référence parle au DPE. Aucune ne se substitue à l’autre. Si vous hésitez encore entre surface habitable et surface au sol pour votre diagnostic, notre article sur la surface à utiliser pour le calcul du DPE détaille ce point précis.
Voici comment vérifier la surface retenue sur votre DPE
Le contrôle prend cinq minutes et vaut la peine, parce qu’une erreur de surface est l’une des causes les plus fréquentes de DPE contestable.
- Ouvrez la page 1 du rapport et repérez la surface indiquée. Depuis juillet 2024, elle doit être libellée « surface de référence » ou « Sref », pas « surface habitable ».
- Comparez-la à votre attestation loi Carrez ou loi Boutin. Un écart n’est pas une erreur en soi : la Sref est normalement plus élevée si vous avez une véranda chauffée ou un sous-sol aménagé.
- Listez vos espaces chauffés pièce par pièce et vérifiez qu’aucun n’a été oublié. Une véranda chauffée de 15 m² non comptée sur un logement de 90 m², c’est une consommation au mètre carré surévaluée d’environ 14 %.
- Contrôlez les hauteurs sous plafond dans les combles et les pièces mansardées : seules les parties au-dessus de 1,80 m sont comptabilisées.
- Retrouvez le DPE sur l’observatoire de l’ADEME grâce à son numéro à 13 caractères, et vérifiez que les données publiées correspondent au rapport que vous détenez.
Si un écart significatif apparaît, demandez au diagnostiqueur le détail de son métré avant de contester. Dans la majorité des cas, la divergence s’explique par une pièce chauffée intégrée ou par un local exclu faute de chauffage fixe, et non par une faute professionnelle.
Pourquoi cette surface pèse autant sur l’étiquette énergétique
Le DPE n’exprime pas une consommation brute mais une consommation ramenée au mètre carré, en kWh d’énergie primaire par m² et par an. La surface est donc au dénominateur : à consommation identique, plus la surface retenue est grande, meilleure est la note. C’est exactement ce qui s’est joué en 2024.
La même réforme a corrigé un biais bien documenté sur les petits logements. Selon le ministère de la transition écologique, 27 % des logements de moins de 40 m² étaient classés passoires thermiques, et 34 % de ceux de moins de 30 m², en raison du poids disproportionné des consommations fixes comme l’eau chaude sanitaire. Les seuils d’étiquettes ont donc été relevés pour les biens de moins de 40 m² de surface de référence depuis le 1er juillet 2024.
Détail utile pour les bailleurs : pour un DPE réalisé entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024 sur un logement de moins de 40 m², il est possible de télécharger sur le site de l’ADEME une attestation de changement d’étiquette si le nouveau barème améliore le classement, sans refaire de diagnostic. Rappelons aussi que les DPE établis avant juillet 2021 sont caducs depuis le 1er janvier 2025 et doivent être refaits.
Les trois erreurs qui reviennent le plus souvent
Donner la SHON du permis de construire au diagnostiqueur. Elle inclut l’épaisseur des murs et parfois des locaux non chauffés. Le diagnostiqueur doit mesurer lui-même, ou au minimum recouper avec un plan coté.
Confondre surface Carrez et surface de référence dans une annonce. La Carrez sert à vendre un lot en copropriété, avec une tolérance d’écart de 5 % au-delà de laquelle l’acquéreur peut demander une réduction du prix. La Sref n’a aucune valeur commerciale, elle sert uniquement au calcul énergétique. Les afficher l’une pour l’autre expose à des discussions désagréables lors du compromis.
Oublier de signaler un espace chauffé. Un bureau installé au sous-sol avec un convecteur, une véranda équipée d’un radiateur, un comble aménagé chauffé : ces mètres carrés entrent dans la surface de référence et jouent en votre faveur. Les taire par crainte d’alourdir le diagnostic est contre-productif, puisqu’ils augmentent le dénominateur du calcul.
Ce qu’il faut retenir sur le trio DPE, SHON et surface
La question « DPE, SHON, surface : laquelle retenir ? » a donc une réponse nette. La SHON appartient au passé de l’urbanisme et n’a jamais servi au diagnostic énergétique. La surface de plancher et la surface taxable relèvent du permis de construire et de la fiscalité. La loi Boutin encadre la location, la loi Carrez la vente en copropriété. Et le DPE, depuis le 1er juillet 2024, ne connaît qu’une seule surface : la surface de référence, surface habitable augmentée de tous les espaces chauffés où l’on vit réellement, sous réserve des 1,80 m de hauteur.
Avant une vente ou une mise en location, prenez le temps de relire cette ligne du rapport. C’est le chiffre le plus discret du document, et souvent celui qui explique une étiquette que vous ne comprenez pas.
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