Vendre un logement ne se résume pas à fixer un prix et signer chez le notaire. Le vendeur doit remettre à l’acheteur un dossier de diagnostics techniques, à sa charge, qui informe sur l’état réel du bien : performance énergétique, présence d’amiante ou de plomb, sécurité des installations, surface exacte. Selon le bien, certains diagnostics sont obligatoires et d’autres non. Voici la liste à connaître et la durée de validité de chacun pour ne pas refaire les démarches au mauvais moment.
Les diagnostics à fournir pour vendre
Le dossier de diagnostic technique réunit, selon les caractéristiques et la localisation du logement, les éléments suivants.
- Le DPE (diagnostic de performance énergétique), qui classe le logement de A à G.
- L’état des risques (ERP), lié à la situation géographique du bien.
- Le diagnostic amiante, pour les biens dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997.
- Le constat de risque d’exposition au plomb, pour les logements construits avant 1949.
- Les diagnostics gaz et électricité, pour les installations de plus de quinze ans.
- L’état relatif aux termites, dans les zones concernées par un arrêté préfectoral.
- Le diagnostic assainissement non collectif, si le bien n’est pas raccordé au tout-à-l’égout.
- Le mesurage loi Carrez, pour un bien en copropriété.
Combien de temps chaque diagnostic reste-t-il valable ?
La durée de validité varie fortement d’un diagnostic à l’autre. Tous doivent être en cours de validité le jour de la signature de l’acte authentique.
| Diagnostic | Durée de validité (vente) |
|---|---|
| DPE | 10 ans |
| ERP (état des risques) | 6 mois |
| Termites | 6 mois |
| Gaz | 3 ans |
| Électricité | 3 ans |
| Assainissement non collectif | 3 ans |
| Amiante (négatif) | Sans limite |
| Plomb (sous les seuils) | Sans limite |
| Loi Carrez | Sans limite, sauf travaux |
Comme l’ERP et les termites n’ont qu’une validité de six mois, mieux vaut les réaliser en dernier, au plus près de la vente, qui intervient en général deux à trois mois après le compromis. Cela évite d’avoir à les refaire si le calendrier glisse.
Qui les réalise et pourquoi ils comptent
Les diagnostics doivent être effectués par un diagnostiqueur certifié et assuré ; un voisin bricoleur ou une estimation maison n’ont aucune valeur juridique. Au-delà de l’obligation, ce dossier protège le vendeur : en informant l’acheteur, il limite les recours pour vices cachés. À l’inverse, l’absence d’un diagnostic obligatoire, ou un document périmé, peut engager sa responsabilité.
Certains diagnostics influencent directement la transaction. Un mauvais DPE pèse sur le prix et sur l’attractivité du bien, d’où l’intérêt de bien comprendre la surface retenue pour le calcul du DPE. Un équipement vétuste peut aussi soulever des questions, comme pour la vente d’une maison avec cheminée non conforme. Une fois ce dossier prêt, vous pouvez aborder sereinement la signature de l’avant-contrat, compromis ou promesse de vente. En cas de doute sur le contenu exact du dossier, le notaire chargé de la vente vous indiquera les pièces requises pour votre bien.
