Rendements élevés, souplesse d’occupation, fiscalité longtemps généreuse : la location courte durée a séduit des centaines de milliers de propriétaires. Le cadre a nettement changé. Louer en meublé de tourisme suppose désormais de composer avec un empilement de règles — déclaration en mairie, numéro d’enregistrement, plafond de 120 jours pour une résidence principale, autorisation de changement d’usage en zone tendue, exigences énergétiques — et avec une fiscalité resserrée par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur. Faire l’impasse sur ces obligations expose à des amendes, parfois lourdes.
Ce qu’est un meublé de tourisme
Le code du tourisme définit le meublé de tourisme comme une villa, un appartement ou un studio meublé, loué à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile. C’est cette dernière condition qui distingue le meublé de tourisme d’un bail d’habitation classique : le locataire n’y a pas sa résidence.
La première obligation est déclarative. Dans les communes qui ont institué la procédure d’enregistrement, toute mise en location d’un meublé de tourisme suppose une déclaration préalable en mairie, qui délivre un numéro à faire figurer sur chaque annonce. La loi Le Meur généralise cette obligation : la déclaration avec enregistrement devient obligatoire sur l’ensemble du territoire à compter du 20 mai 2026. Le maire peut désormais contrôler le respect des règles et, le cas échéant, suspendre la validité du numéro d’enregistrement.
Résidence principale ou résidence secondaire : deux régimes
Tout dépend de la nature du logement loué, et cette distinction commande la quasi-totalité des obligations.
- Résidence principale : la location est plafonnée à 120 jours par an. La loi Le Meur autorise désormais les communes à abaisser ce plafond, jusqu’à 90 jours par an, par délibération motivée.
- Résidence secondaire ou logement dédié : dans les communes qui l’ont institué, une autorisation de changement d’usage est nécessaire, assortie dans certaines villes d’une obligation de compensation, c’est-à-dire de transformation d’un local commercial en logement.
- Les communes peuvent également fixer des quotas d’autorisations, délimiter dans leur plan local d’urbanisme des secteurs réservés à la résidence principale, voire interdire certaines locations touristiques.
- En copropriété, tout loueur doit informer le syndic, et l’assemblée générale peut décider, à la majorité des deux tiers, de modifier le règlement pour interdire la location de meublés de tourisme.
Ces règles varient fortement d’une commune à l’autre : Paris, les grandes métropoles et les communes touristiques littorales ou de montagne appliquent des dispositifs très différents. Le seul interlocuteur fiable est le service de l’urbanisme ou du logement de la mairie concernée, à consulter avant tout achat destiné à cette activité.
La fiscalité du meublé de tourisme, resserrée par la loi Le Meur
C’est le changement le plus lourd de conséquences. Le régime micro-BIC, longtemps très favorable, a été fortement rogné pour les locations touristiques à compter des revenus 2025. Le classement du meublé, obtenu auprès d’un organisme accrédité pour cinq ans, devient un véritable levier fiscal.
| Situation | Abattement micro-BIC | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 77 700 € (seuil revalorisé périodiquement) |
| Au-delà des plafonds ou sur option | Régime réel : déduction des charges et amortissements | Sans objet |
Concrètement, un propriétaire non classé qui encaisse plus de 15 000 euros de recettes bascule au régime réel. Ce n’est pas nécessairement une mauvaise nouvelle : le réel permet de déduire les charges effectives, les intérêts d’emprunt et l’amortissement du bien, et se révèle souvent plus avantageux qu’un abattement de 30 %, au prix d’une comptabilité tenue par un professionnel. À cela s’ajoutent la taxe de séjour collectée pour le compte de la commune, la cotisation foncière des entreprises, et, au-delà de 23 000 euros de recettes annuelles, l’assujettissement aux cotisations sociales pour l’activité de meublé de tourisme.
La fiscalité de la revente ne doit pas être oubliée dans le calcul de rentabilité : un logement dédié à la location saisonnière n’étant pas une résidence principale, sa cession relève du régime de droit commun, avec ses abattements pour durée de détention détaillés dans notre article sur l’imposition du gain réalisé à la revente d’un logement.
La contrainte énergétique arrive aussi sur le meublé touristique
Longtemps épargnées, les locations touristiques entrent progressivement dans le champ des exigences de performance énergétique. Dans les communes en zone tendue soumises à autorisation de changement d’usage, les nouveaux meublés de tourisme doivent présenter un DPE respectant un niveau minimal, avec un durcissement programmé, et l’objectif fixé par la loi Le Meur est qu’à l’horizon 2034 l’ensemble des meublés de tourisme, existants comme nouveaux, soient classés entre A et D. Les propriétaires déjà en activité bénéficient d’une période de transition pour se mettre en conformité.
Ce calendrier, comme celui applicable aux locations classiques, fait l’objet de débats parlementaires et peut encore évoluer. Il n’en reste pas moins qu’un bien mal classé énergétiquement représente un risque sérieux : c’est précisément l’un des paramètres à intégrer lorsqu’on envisage d’acquérir un logement à remettre en état pour le destiner à la location saisonnière, les aides à la rénovation pouvant alors alléger la facture.
Enfin, quelques obligations pratiques ne souffrent aucune approximation : afficher le numéro d’enregistrement sur les annonces, respecter le plafond de nuitées, tenir un décompte des périodes de location, souscrire une assurance couvrant l’activité de location saisonnière et vérifier que le règlement de copropriété ne l’interdit pas. Les sanctions prévues en cas de manquement, notamment le dépassement du plafond de nuitées ou la location sans autorisation de changement d’usage, peuvent atteindre des montants très élevés. Compte tenu de la variabilité des règles locales et de la rapidité de leur évolution, un passage par la mairie et, pour la fiscalité, par un expert-comptable, reste le meilleur investissement avant de se lancer.
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