Chaque automne, les propriétaires reçoivent leur avis de taxe foncière. Cet impôt local, dû par toute personne possédant un bien bâti ou non bâti au 1er janvier, finance en grande partie les communes et intercommunalités. Pour comprendre la taxe foncière, il faut saisir son mode de calcul, fondé sur la valeur locative cadastrale, ainsi que les exonérations et allègements qui peuvent en réduire le montant. Voici les repères essentiels.
Comment se calcule la taxe foncière ?
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) repose sur la valeur locative cadastrale du bien. Cette valeur correspond au loyer annuel théorique que le propriétaire pourrait percevoir si le logement était loué. Elle est déterminée par l’administration fiscale et revalorisée chaque année : la hausse automatique a été de 1,68 % en 2025, et de 0,8 % en 2026.
Sur cette valeur locative, l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 % pour tenir compte des frais de gestion, d’assurance, d’entretien et d’amortissement. On obtient ainsi la base d’imposition, à laquelle les collectivités appliquent leurs taux votés localement. Le montant final dépend donc à la fois de la valeur du bien et de la pression fiscale de la commune, ce qui explique de fortes disparités d’une ville à l’autre.
Schématiquement, le calcul suit trois étapes :
- Détermination de la valeur locative cadastrale, revalorisée chaque année.
- Application de l’abattement de 50 % pour obtenir la base nette imposable.
- Multiplication par les taux votés par la commune et l’intercommunalité.
Les exonérations pour construction neuve
Une construction nouvelle bénéficie d’une exonération temporaire de taxe foncière pendant deux ans, à compter du 1er janvier de l’année suivant l’achèvement des travaux. Cette exonération s’applique aussi aux additions de construction et à certaines reconstructions. Pour en profiter, le propriétaire doit déposer une déclaration foncière depuis son espace sur impots.gouv.fr dans les 90 jours suivant l’achèvement.
Attention toutefois : les communes peuvent supprimer la part communale de cette exonération. Selon les cas, l’avantage porte donc sur la totalité de la taxe ou seulement sur la part revenant à l’intercommunalité et à d’autres organismes. Il convient de vérifier la délibération de sa commune.
Autres exonérations et dégrèvements
Au-delà du neuf, plusieurs situations ouvrent droit à un allègement. Les personnes âgées de plus de 75 ans aux revenus modestes peuvent être exonérées de la taxe foncière sur leur résidence principale. Les titulaires de certaines allocations bénéficient aussi de dispositifs spécifiques, sous conditions de ressources.
Le dégrèvement, lui, correspond à un allègement accordé après réclamation, en raison d’une situation particulière comme la vacance d’un logement destiné à la location ou l’inexploitation d’un local commercial. Pour une vacance d’au moins trois mois, la demande doit être adressée au centre des finances publiques au plus tard le 31 décembre de l’année suivante. Le tableau récapitule les principaux allègements.
| Situation | Avantage |
|---|---|
| Construction neuve | Exonération de 2 ans (part communale supprimable) |
| Personne de plus de 75 ans, revenus modestes | Exonération sous conditions de ressources |
| Logement vacant destiné à la location | Dégrèvement sur réclamation |
Qui paie la taxe en cas de vente ?
La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier de l’année. En cas de vente en cours d’année, c’est donc le vendeur qui reste légalement redevable de la totalité. Dans la pratique, les parties conviennent souvent d’une répartition au prorata du temps de détention, inscrite dans l’acte notarié : l’acquéreur rembourse au vendeur la fraction correspondant à la période postérieure à la vente.
Cette répartition n’a de valeur qu’entre les parties : vis-à-vis de l’administration, seul le propriétaire au 1er janvier est concerné. Il est donc utile d’aborder ce point lors de la négociation.
Anticiper cette charge dans son budget
Comprendre la taxe foncière permet d’intégrer cette dépense récurrente dans le coût réel de la propriété. Avant d’acheter, il est prudent de se renseigner sur le montant de la taxe dans la commune visée, car il pèse durablement sur le budget. Cette charge doit être prise en compte au moment d’évaluer le budget global de l’opération, mais aussi la rentabilité d’un investissement locatif, notamment en location meublée. Pour un logement en immeuble collectif, elle s’ajoute par ailleurs aux charges de copropriété. En cas de doute sur une exonération, le centre des finances publiques reste l’interlocuteur compétent.
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