Aucune loi n’oblige un particulier à souscrire une assurance emprunteur pour financer un achat immobilier. Dans les faits, aucune banque n’accorde pourtant de crédit sans elle : c’est cette couverture qui prend le relais du remboursement si l’emprunteur décède, devient invalide ou se retrouve durablement incapable de travailler. Elle protège l’établissement prêteur autant que la famille. Son coût est loin d’être marginal : sur un prêt long, elle représente souvent une part significative du coût total du crédit, parfois davantage que la marge de la banque elle-même. Depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, les règles du jeu ont nettement basculé en faveur de l’emprunteur, qui peut désormais changer de contrat quand il le souhaite.
Ce que couvre réellement une assurance emprunteur
Le contrat ne rembourse pas n’importe quel accident de la vie. Il fonctionne par garanties, chacune correspondant à une situation précise, avec ses propres conditions de déclenchement et ses propres exclusions. Deux garanties forment le socle exigé par toutes les banques : le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie. Les autres, liées à l’incapacité de travail et à l’invalidité, sont généralement imposées pour l’achat d’une résidence principale, mais peuvent être allégées pour un investissement locatif, la banque considérant que les loyers couvrent une partie de l’échéance.
| Garantie | Situation couverte | Caractère |
|---|---|---|
| Décès | Le capital restant dû est remboursé à la banque | Toujours exigée |
| PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) | Impossibilité définitive d’exercer une activité et besoin d’une assistance permanente | Toujours exigée |
| ITT (incapacité temporaire totale de travail) | Arrêt de travail prolongé : les échéances sont prises en charge après un délai de franchise | Très souvent exigée |
| IPT / IPP (invalidité permanente totale ou partielle) | Invalidité reconnue selon un taux contractuel | Fréquemment exigée |
| Perte d’emploi | Licenciement, sous conditions strictes | Facultative et souvent peu rentable |
Le diable se loge dans les définitions contractuelles. Deux contrats affichant la même garantie « invalidité » peuvent ne pas indemniser du tout dans les mêmes cas, selon que l’invalidité s’apprécie par rapport à la profession exercée ou à toute profession. Les exclusions méritent la même attention : sports à risque, affections dorsales et psychiques font l’objet de restrictions fréquentes, alors qu’elles figurent parmi les premières causes d’arrêt de travail longue durée.
La quotité, ce réglage qui change tout à deux
Quand deux personnes empruntent ensemble, il faut répartir la couverture entre elles : c’est la quotité, exprimée en pourcentage. La banque exige au minimum 100 % au total, mais rien n’interdit d’aller jusqu’à 200 %, c’est-à-dire assurer chaque emprunteur à 100 %. La différence est loin d’être théorique.
- Une couverture 50/50 : au décès de l’un des deux, la moitié du capital restant dû est remboursée, l’autre continue de payer la moitié des échéances.
- Une couverture 100/100 : au décès de l’un, la totalité du capital restant dû est soldée, le survivant n’a plus rien à payer.
- Une répartition asymétrique (par exemple 70/30) permet d’ajuster la protection aux revenus respectifs, à un coût intermédiaire.
Le surcoût d’une quotité renforcée est réel, mais il se compare à ce que représenterait le maintien des mensualités pour le conjoint survivant. Lorsque les revenus du foyer sont très déséquilibrés, une quotité élevée sur celui qui gagne le plus n’est pas un luxe.
La loi Lemoine : résiliation libre et questionnaire de santé supprimé
La loi n° 2022-270 du 28 février 2022, dite loi Lemoine, a fait sauter deux verrous. Le premier concerne la résiliation : il est désormais possible de résilier son assurance emprunteur à tout moment, sans frais et sans préavis, pour lui substituer un contrat équivalent. Il n’y a plus de date anniversaire à guetter ni de fenêtre de tir à respecter. La seule condition reste l’équivalence des garanties, appréciée par la banque à partir de critères qu’elle a elle-même préalablement définis ; si elle refuse, elle doit motiver sa décision par écrit.
Le second verrou est médical. Le questionnaire de santé est supprimé lorsque deux conditions sont réunies simultanément : l’encours cumulé des crédits immobiliers assurés ne dépasse pas 200 000 euros par personne assurée (quotité prise en compte), et le remboursement du prêt intervient avant le 60e anniversaire de l’assuré. Pour un couple assuré à 50 % chacun, cela ouvre la porte à des projets bien supérieurs à 200 000 euros. La même loi a par ailleurs ramené le droit à l’oubli de dix à cinq ans pour les personnes ayant souffert d’un cancer ou d’une hépatite C : passé ce délai après la fin du protocole thérapeutique et sans rechute, la maladie n’a pas à être déclarée et ne peut donner lieu ni à surprime ni à exclusion.
En dehors de ces cas, la convention AERAS reste le cadre de référence pour les personnes présentant un risque aggravé de santé. Une grille de référence y liste des pathologies pour lesquelles l’assurance doit être accordée sans surprime ni exclusion au terme d’un délai déterminé. Ces dispositifs évoluent régulièrement : mieux vaut vérifier l’état du droit auprès de sa banque ou d’un courtier au moment de la souscription.
Faire jouer la concurrence, avant comme après la signature
La délégation d’assurance, ouverte par la loi Lagarde de 2010, permet de refuser le contrat groupe proposé par la banque et de souscrire ailleurs, dès l’origine du prêt. La banque ne peut ni s’y opposer ni modifier son taux d’intérêt en représailles, à condition que les garanties soient équivalentes. Un contrat individuel, tarifé selon le profil réel de l’emprunteur plutôt que sur une moyenne mutualisée, se révèle souvent nettement moins cher pour un jeune emprunteur non-fumeur, alors que le contrat groupe peut redevenir compétitif pour des profils plus délicats.
Pour comparer sans se perdre, un seul indicateur compte vraiment : le taux annuel effectif de l’assurance (TAEA), que le prêteur doit obligatoirement communiquer. Il permet de mesurer le poids de l’assurance dans le coût du crédit, et surtout de raisonner en euros sur toute la durée du prêt plutôt qu’en pourcentages abstraits. Cette économie s’inscrit d’ailleurs dans une réflexion plus large sur le coût global du financement : elle se combine très bien avec une démarche de révision du taux de son crédit immobilier, qui vise le même objectif par un autre levier.
Une attention particulière s’impose lorsque le projet comporte une part importante de travaux. Le déblocage progressif des fonds, les intérêts intercalaires et l’allongement du calendrier modifient l’assiette sur laquelle l’assurance est calculée. Toute personne qui envisage d’acquérir un logement nécessitant des travaux importants a donc intérêt à faire chiffrer l’assurance sur le montant total emprunté, travaux compris, et non sur le seul prix d’achat.
Les réflexes à conserver dans la durée
Un contrat d’assurance emprunteur n’est pas un document que l’on signe puis que l’on oublie pendant vingt ans. Les situations personnelles changent, les tarifs du marché aussi, et la résiliation est devenue libre : refaire le point tous les deux ou trois ans, en confrontant le TAEA du contrat en cours aux offres du moment, est devenu un réflexe rentable. Une déclaration inexacte lors de la souscription reste, elle, un risque majeur : la fausse déclaration intentionnelle peut entraîner la nullité du contrat et laisser les héritiers face à la dette. En cas de doute sur une pathologie à déclarer ou sur une clause d’exclusion, l’avis d’un courtier spécialisé vaut mieux qu’une interprétation personnelle.
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