La situation est donc double : les propriétaires engagés avant 2025 conservent leur avantage fiscal jusqu’au terme de leur engagement, tandis que les nouveaux acheteurs basculent sur une mécanique entièrement différente, celle de l’amortissement. Comprendre cette bascule évite deux erreurs coûteuses, revendre trop tôt un ancien Pinel et comparer les rendements d’un dispositif à l’autre sans tenir compte de la fiscalité à la revente.

Un dispositif arrivé à son terme légal fin 2024

La réduction d’impôt Pinel s’appliquait aux opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Cette date n’était pas une suppression politique de dernière minute : la dégressivité des taux avait été programmée plusieurs années à l’avance, précisément pour organiser la sortie du dispositif.

Pour les acquisitions de 2024, la dernière génération, la réduction s’élevait à 9 % du prix pour un engagement de location de six ans, 12 % pour neuf ans et 14 % pour douze ans. Les logements respectant les critères renforcés du Pinel+ (performance énergétique, surfaces minimales, espace extérieur, double exposition) conservaient les taux pleins de 12 %, 18 % et 21 %. Le détail du calcul et des plafonds reste consultable sur le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement.

Les engagements signés avant 2025 restent intacts

La fin du dispositif ne remet rien en cause pour les investissements déjà réalisés. L’échéancier de réduction d’impôt se poursuit année après année, à condition que les engagements de location soient respectés : location nue, résidence principale du locataire, plafonds de loyer et de ressources tenus sur toute la durée.

Un propriétaire ayant opté pour un engagement initial de six ans peut encore le proroger par périodes de trois ans, une première fois pour atteindre neuf ans, une seconde pour atteindre douze ans. Cette prorogation se déclare dans la rubrique dédiée du formulaire 2042-RICI, et l’administration en détaille les modalités dans sa doctrine publiée au Bulletin officiel des finances publiques.

Attention en revanche à la revente. Céder le logement avant la fin de la période d’engagement entraîne la reprise des réductions d’impôt déjà imputées, sauf dans trois situations limitativement prévues : invalidité de deuxième ou troisième catégorie, licenciement, décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune. Une fois l’engagement arrivé à son terme, l’avantage est définitivement acquis et la vente n’a plus aucune conséquence fiscale sur ce point.

Le statut du bailleur privé prend le relais depuis février 2026

La loi de finances pour 2026 a créé un statut du bailleur privé, souvent appelé dispositif Jeanbrun du nom du ministre du Logement qui l’a porté. Il est entré en vigueur le 21 février 2026, au lendemain de la publication de la loi, et concerne les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.

Le principe n’est plus une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat, mais un amortissement annuel du logement déduit des revenus fonciers. La base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition, les 20 % restants étant réputés représenter la valeur du terrain, qui ne s’amortit pas. Le taux retenu dépend du niveau de loyer accepté et de l’état du bien.

Plus le loyer consenti est bas, plus l’amortissement est généreux. En contrepartie, le bailleur s’engage à louer le logement nu, à titre de résidence principale, pendant neuf ans au minimum, en respectant un plafond de loyer et un plafond de ressources du locataire correspondant au niveau choisi. Le locataire ne peut appartenir au foyer fiscal du propriétaire.

Point important pour le calcul de rentabilité : l’amortissement vient réduire le revenu foncier imposable. S’il fait apparaître un déficit, l’imputation sur le revenu global reste soumise au plafond habituel de 10 700 € par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Pourquoi la comparaison avec le Pinel est trompeuse

Les deux mécaniques ne produisent pas le même effet. Le Pinel offrait un gain sec, imputé directement sur l’impôt dû, indépendamment du taux marginal d’imposition. L’amortissement du statut du bailleur privé réduit une base imposable : son intérêt croît avec la tranche d’imposition et dépend du montant de loyers encaissés. Un bailleur faiblement imposé y gagne beaucoup moins qu’un contribuable dans les tranches hautes.

Deuxième différence, structurante celle-là : les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Ils viennent minorer le prix de revient retenu, ce qui gonfle mécaniquement la plus-value imposable. Le même principe s’applique depuis la loi de finances pour 2025 à la location meublée. L’effet s’atténue avec la durée de détention, les abattements effaçant l’impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans et les prélèvements sociaux au bout de trente ans. Un investisseur qui compte revendre au bout de dix ans doit intégrer ce coût différé dans son calcul, sous peine de surestimer largement son gain fiscal.

Les autres régimes disponibles pour investir

Le statut du bailleur privé n’est pas la seule option, et il ne convient pas à tous les profils. Plusieurs régimes coexistent, chacun avec sa propre logique.

Le logement locatif intermédiaire, réservé aux sociétés

Le LLI a été ouvert aux investisseurs privés par la loi de finances pour 2024, mais il reste accessible aux seules personnes morales : un particulier doit donc passer par une société, le plus souvent une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. L’avantage n’est pas une réduction d’impôt mais une TVA ramenée à 10 % sur le prix d’acquisition et un crédit d’impôt couvrant la taxe foncière pendant vingt ans. L’engagement de location atteint quinze ans, avec des loyers plafonnés sous le marché. C’est un montage patrimonial de long terme, lourd à mettre en place, qui suppose un accompagnement comptable.

Loc’Avantages, pour le parc existant

Ce dispositif ne concerne pas l’achat mais la mise en location. Le propriétaire signe une convention avec l’Agence nationale de l’habitat et accepte un loyer inférieur au marché local, en échange d’une réduction d’impôt sur ses revenus bruts locatifs. Trois niveaux existent : 15 % de réduction pour un loyer abaissé de 15 %, 35 % pour un loyer abaissé de 30 %, et 65 % pour un loyer abaissé de 45 %, ce dernier palier étant conditionné au recours à l’intermédiation locative. L’engagement est de six ans, sans contrainte de zonage, et le dispositif a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027. Les conditions complètes figurent sur le portail du ministère de l’Économie.

Denormandie, pour l’ancien avec travaux

Le Denormandie est le seul régime qui reprend telle quelle la mécanique Pinel, avec des taux de réduction identiques et un engagement de six ou neuf ans renouvelable par période de trois ans. Il cible les logements anciens situés dans des communes éligibles, à condition que les travaux d’amélioration représentent au moins 25 % du coût total de l’opération. Le délai de souscription court jusqu’au 31 décembre 2027. Le panorama officiel des dispositifs locatifs est tenu à jour sur service-public.fr.

Location meublée et déficit foncier

Hors dispositifs incitatifs, deux régimes de droit commun restent très utilisés. La location meublée non professionnelle permet, au régime réel, d’amortir le bien et le mobilier pour neutraliser durablement l’imposition des loyers, avec la même réintégration des amortissements à la revente depuis 2025. Le déficit foncier s’adresse au bailleur en location nue au régime réel qui engage des travaux d’entretien ou d’amélioration : les charges excédant les loyers s’imputent sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Ni l’un ni l’autre n’impose de plafond de loyer ou de ressources du locataire, ce qui en fait la contrepartie de leur moindre rendement fiscal affiché.

Sur quels critères trancher

Trois paramètres orientent le choix. Le premier est la tranche marginale d’imposition : en dessous de 30 %, l’intérêt d’un amortissement se réduit nettement et un régime sans contrainte de loyer redevient compétitif. Le deuxième est l’horizon de détention, puisque la réintégration des amortissements pénalise les sorties rapides. Le troisième est l’acceptation d’un loyer plafonné sur neuf à quinze ans, qui diminue le revenu brut immédiat et limite la revalorisation annuelle.

La disparition du Pinel a surtout mis fin à une habitude : celle de choisir un bien à partir du seul avantage fiscal. Les régimes qui lui succèdent récompensent l’effort consenti sur le loyer et la durée, pas l’achat lui-même. L’emplacement, le prix d’acquisition et la demande locative réelle redeviennent les variables déterminantes, l’optimisation fiscale n’intervenant qu’ensuite.

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En bref

Vous signez un bail commercial de 9 à 12 ans avec l’exploitant, qui vous verse un loyer que le logement soit occupé ou non. Le rendement brut affiché tourne autour de 4 à 4,5 %, le net réel plutôt entre 3 et 4 % une fois la taxe foncière, les charges de copropriété et la comptabilité déduites. Les deux vrais risques sont le renouvellement du bail, où l’exploitant peut imposer une baisse de loyer, et la revente, sur un marché secondaire étroit où les décotes de 20 à 30 % sont courantes.

Ce que vous achetez vraiment dans une résidence de tourisme

Le montage est toujours le même. Vous devenez propriétaire d’un lot en copropriété (le cottage ou l’appartement), meublé et équipé, à l’intérieur d’un ensemble touristique exploité par une seule société. Vous ne louez pas aux vacanciers : vous louez votre lot à l’exploitant, qui le sous-loue et encaisse le chiffre d’affaires. Vous percevez un loyer contractuel, versé en général trimestriellement.

Cette structure a une conséquence que beaucoup d’acheteurs découvrent trop tard : votre bien n’est pas exploitable seul. Un cottage à l’intérieur d’un domaine ne dispose ni d’un accès indépendant commercialisable, ni des équipements (dôme aquatique, restauration, accueil) qui font venir la clientèle. Si l’exploitant s’en va, vous détenez un logement dont la valeur locative autonome est très faible. C’est ce déséquilibre qui explique la plupart des déconvenues au moment du renouvellement.

Point à vérifier dès la première visite du dossier : demandez le règlement de copropriété et la répartition des tantièmes. Dans ces résidences, les parties communes et les équipements de loisirs pèsent lourd dans les charges, et un grand cottage peut supporter plusieurs milliers d’euros de charges annuelles, parfois jusqu’à 4 000 € sur les typologies les plus grandes.

Le bail commercial, le seul document qui compte

Dans un Center Parc investissement comme dans toute résidence gérée, le bail relève du statut des baux commerciaux (articles L.145-1 et suivants du code de commerce). Sa durée minimale est de 9 ans, et en résidence de tourisme il est fréquemment conclu pour 9, 11 ou 12 ans fermes. Réclamez le projet de bail complet, annexes comprises, avant toute réservation. Un vendeur qui ne le communique pas facilement est déjà une information en soi.

Renouvellement et indemnité d’éviction

L’exploitant est titulaire d’un fonds de commerce et bénéficie donc du droit au renouvellement. Concrètement, vous ne pouvez pas reprendre librement votre bien à l’échéance : un refus de renouvellement sans motif grave et légitime vous expose au paiement d’une indemnité d’éviction (article L.145-14 du code de commerce), dont le montant est calculé sur la valeur du fonds et peut représenter plusieurs années de loyer.

Dans les faits, le rapport de force joue à l’inverse. À l’échéance, c’est souvent l’exploitant qui propose un nouveau bail assorti d’une baisse de loyer, parfois de 20 à 30 %, en arguant de la rentabilité du site. Le propriétaire qui refuse se retrouve avec un bien qu’il ne peut pas exploiter autrement. C’est le moment où la rentabilité affichée à l’achat s’effondre, et c’est aussi ce qui pèse ensuite sur la valeur de revente.

Qui paie quoi : les articles 605 et 606 du code civil

L’entretien courant relève de l’exploitant (article 605), les grosses réparations restent à votre charge (article 606) : toiture, gros œuvre, murs de soutènement, clos et couvert. Depuis la loi Pinel de 2014 et son décret d’application, ces dépenses de l’article 606 ne peuvent plus être refacturées au locataire dans un bail commercial. Autrement dit, la réfection de toiture d’un cottage de vingt ans sera pour vous, et elle n’apparaît dans aucune simulation de rendement.

Lisez aussi l’article du bail sur le renouvellement du mobilier. Beaucoup de baux de résidence de tourisme prévoient un rafraîchissement complet de l’ameublement tous les 8 à 10 ans, à la charge du propriétaire, comme condition du renouvellement. Comptez cette ligne dans votre calcul dès le départ.

Indexation du loyer et semaines d’occupation

Le loyer est généralement indexé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC). Vérifiez trois choses : la périodicité de la révision (annuelle ou triennale), l’existence d’un plafonnement de la hausse, et surtout la présence éventuelle d’une clause de loyer variable indexée sur le chiffre d’affaires de la résidence. Une part variable transforme le loyer « garanti » en loyer aléatoire.

Les semaines d’occupation propriétaire sont l’autre poste souvent mal compris. Elles ne sont pas gratuites : chaque semaine réservée pour votre usage personnel se traduit par une réduction du loyer annuel, généralement proportionnelle à la haute ou basse saison choisie. Si votre projet est d’abord de profiter du site en famille, l’arbitrage se fait au détriment du rendement, et il vaut mieux l’assumer explicitement.

LMNP et TVA : les deux avantages fiscaux et leurs contreparties

La fiscalité est l’argument commercial numéro un de ce type d’opération. Elle est réelle, mais elle s’accompagne d’engagements de long terme qu’il faut mesurer avant de signer.

Pour comprendre en images la logique d’un investissement en résidence gérée et les questions à poser à l’exploitant, cette vidéo pose bien le cadre avant d’entrer dans le détail chiffré.

Récupérer la TVA de 20 %

L’achat d’un logement neuf en résidence de tourisme permet de récupérer la TVA de 20 % sur le prix d’acquisition, à condition que la résidence fournisse au moins trois des quatre services para-hôteliers : accueil de la clientèle, fourniture du linge de maison, nettoyage régulier des locaux, petit-déjeuner. Sur un cottage à 250 000 € TTC, l’économie représente environ 41 700 €, ce qui n’est pas neutre.

La contrepartie est un engagement de 20 ans. Si vous revendez avant, la TVA récupérée fait l’objet d’une régularisation par vingtièmes : vous reversez au fisc autant de vingtièmes qu’il reste d’années jusqu’à la vingtième. Une revente après 5 ans de détention sur une TVA initiale de 40 000 € coûte ainsi 15/20es, soit 30 000 €. Il existe une porte de sortie : si l’acquéreur est lui-même assujetti à la TVA, reprend le bail commercial et s’engage à poursuivre l’exploitation, la cession peut relever du régime de transmission d’universalité de l’article 257 bis du CGI, sans régularisation. Cette mention doit figurer expressément dans l’acte notarié, et il faut vérifier le numéro de TVA intracommunautaire de l’acheteur avant la signature.

Le statut LMNP et le changement sur la plus-value

Les loyers relèvent des BIC sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Au régime réel, vous amortissez le bâti et le mobilier et déduisez les charges, ce qui neutralise le plus souvent l’imposition des loyers pendant de longues années. C’est le vrai moteur de la performance nette de ce placement.

Attention toutefois à une évolution majeure : depuis la loi de finances pour 2025, applicable aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession. La plus-value imposable devient donc : prix de vente moins (prix d’acquisition moins amortissements pratiqués). Les résidences étudiantes, les EHPAD et les résidences services pour personnes âgées ou handicapées échappent à cette réintégration, mais les résidences de tourisme n’en sont pas exonérées. Sur une détention longue, les abattements pour durée de détention (exonération d’impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans) atténuent l’effet, mais une revente à 10 ou 12 ans est nettement plus taxée qu’avant la réforme.

Du rendement brut affiché au net réellement encaissé

C’est l’exercice que peu de plaquettes font à votre place. Le rendement annoncé est calculé sur le prix hors taxes et sur le loyer brut de première année. Voici l’ordre de grandeur constaté sur les programmes de résidence de tourisme actuellement commercialisés, à partir d’un cottage acheté 250 000 € TTC.

Ces fourchettes varient fortement d’un site à l’autre. La méthode reste la même : reprenez le loyer contractuel du bail, retirez tout ce qui n’est pas refacturable à l’exploitant, et divisez par le prix TTC réellement décaissé, frais de notaire inclus. Un écart d’un point entre le brut affiché et le net obtenu est normal dans ce type de programme. Un écart de deux points doit vous faire relire la répartition des charges.

La revente, le point aveugle de ce placement

C’est là que se concentrent les déceptions. Le marché secondaire des résidences de tourisme est étroit : les acheteurs sont presque exclusivement des investisseurs, pas des particuliers en quête d’une résidence secondaire, puisque le bien reste occupé par le bail. Les décotes observées par rapport au prix d’achat initial atteignent couramment 20 à 30 %.

La raison est mécanique. Sur ce marché, le prix ne se fixe pas au mètre carré ni par comparaison avec l’immobilier local, mais par capitalisation du loyer net : on prend le loyer annuel net de charges non récupérables et de taxe foncière, et on lui applique un taux de rendement attendu par l’acquéreur. Si votre loyer a été renégocié à la baisse au renouvellement, ou si le marché exige désormais 5,5 % au lieu de 4,5 %, la valeur chute proportionnellement, indépendamment de l’évolution des prix de l’immobilier dans la région.

Voici comment estimer votre prix de revente réaliste avant même d’acheter : divisez le loyer net attendu par 0,05, puis retirez les frais de mutation supportés par l’acheteur. Le chiffre obtenu, comparé au prix TTC que vous vous apprêtez à payer, donne immédiatement l’ampleur de la perte en capital à court terme. Sur un horizon de moins de 15 ans, l’opération se joue donc sur le rendement et l’avantage fiscal, très rarement sur la plus-value.

Les vérifications à faire avant de signer

• Demander le projet de bail commercial complet et le faire relire par un avocat spécialisé, pas seulement par le notaire du promoteur.
• Vérifier la santé financière de l’exploitant : comptes annuels déposés, capitaux propres, historique de renégociation de loyers sur ses autres résidences.
• Contrôler la répartition des charges article par article, et notamment qui supporte l’article 606, le renouvellement du mobilier et les travaux de mise aux normes.
• Identifier la clause d’indexation, son indice et son éventuel plafonnement, ainsi que toute part de loyer variable.
• Chiffrer le coût réel des semaines d’occupation personnelle en réduction de loyer.
• Consulter les annonces du marché secondaire sur des résidences comparables du même exploitant : c’est le meilleur indicateur de votre prix de sortie.
• Simuler la régularisation de TVA en cas de revente à 5, 10 et 15 ans, et l’impôt de plus-value après réintégration des amortissements.

Pour qui ce placement garde du sens

Un Center Parc investissement, ou plus largement un achat en résidence de tourisme, reste cohérent pour un profil précis : un investisseur qui cherche un revenu passif régulier, sans aucune gestion locative, sur un horizon long de 15 à 20 ans, et qui accepte que la valeur de revente dépende du bail plus que de l’immobilier. La récupération de TVA et l’amortissement LMNP améliorent nettement le rendement net d’impôt sur cette durée.

Le montage est en revanche inadapté à qui vise une plus-value, à qui pourrait avoir besoin de liquidités à moyen terme, ou à qui achète d’abord pour l’usage familial du site. Dans ce dernier cas, comparez honnêtement le coût des semaines d’occupation, sous forme de loyer abandonné, avec le prix de séjours achetés normalement pendant vingt ans. Le calcul est souvent moins flatteur que le discours commercial.

Le point qu’on oublie systématiquement dans ce type d’opération : ce n’est pas la qualité du site touristique qui fait le rendement, c’est la solidité de l’exploitant et l’équilibre du bail. Un domaine plein toute l’année avec un exploitant fragile reste un mauvais dossier, tandis qu’un bail bien rédigé chez un opérateur solide encaisse sans drame quelques saisons moyennes.

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Le principe de la réduction d’impôt Pinel

Le dispositif Pinel permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de l’achat d’un logement neuf destiné à la location. L’avantage s’appliquait aux investissements réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024, dans les zones tendues du territoire (zones A, A bis et B1), là où la demande de logements est forte. En échange, l’investisseur s’engageait à louer le bien comme résidence principale, en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Le taux de la réduction dépendait de la durée de l’engagement de location. Pour les investissements de 2024, il s’établissait ainsi :

Un dispositif arrêté depuis fin 2024

Point essentiel : le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Il n’est donc plus possible d’y souscrire pour un nouvel investissement. En revanche, les contribuables ayant investi avant cette date continuent de bénéficier de leur réduction d’impôt, à condition de respecter jusqu’au bout les engagements pris : durée de location, plafonds de loyers et de ressources. La fin du Pinel ne remet pas en cause les avantages déjà acquis, elle ferme simplement la porte aux nouvelles opérations.

Quelles alternatives pour investir aujourd’hui

La disparition du Pinel ne signe pas la fin de l’investissement locatif aidé. D’autres voies subsistent pour optimiser un projet, chacune avec sa propre logique : la location meublée et son statut fiscal, le mécanisme du déficit foncier pour les biens à rénover, ou encore les dispositifs de conventionnement avec l’État. Le bon choix dépend du profil de l’investisseur, de sa fiscalité et de ses objectifs patrimoniaux.

Avant de vous orienter, mesurez d’abord la rentabilité locative de l’opération envisagée et comparez les régimes : le statut LMNP en meublé est l’une des pistes les plus courantes, tandis que le choix entre neuf et ancien oriente fortement la stratégie. La fiscalité immobilière évoluant à chaque loi de finances, l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’un fiscaliste est indispensable avant de vous engager.

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La rentabilité brute, pour une première idée

La rentabilité brute est le calcul le plus simple. Elle rapporte le loyer annuel au prix d’achat du bien :

Rentabilité brute = (loyer annuel ÷ prix d’achat) × 100

Prenons un exemple chiffré à titre d’illustration : un appartement acheté 150 000 € frais inclus, loué 700 € par mois, génère 8 400 € de loyers sur l’année. Sa rentabilité brute s’établit donc à 5,6 %. Ce chiffre a le mérite de la rapidité, mais il ignore toutes les charges : il sert surtout à écarter d’emblée les biens peu intéressants et à comparer grossièrement plusieurs options.

La rentabilité nette, plus proche de la réalité

La rentabilité nette affine le calcul en déduisant les frais que supporte le propriétaire. On retranche du loyer annuel les charges non récupérables, la taxe foncière, l’assurance, les éventuels frais de gestion et l’entretien courant. Le prix d’achat retenu intègre, lui, les frais de notaire et les travaux initiaux.

• La taxe foncière, à la charge du propriétaire.
• Les charges de copropriété non récupérables sur le locataire.
• L’assurance propriétaire non occupant et les frais de gestion éventuels.
• Une provision pour entretien et vacance locative entre deux locataires.

La rentabilité nette-nette, après impôts

Le dernier niveau, dit rentabilité nette-nette, intègre la fiscalité propre à l’investisseur : impôt sur les revenus fonciers ou bénéfices industriels et commerciaux en meublé, prélèvements sociaux, et éventuels avantages fiscaux. C’est le calcul le plus précis, mais aussi le plus dépendant de la situation personnelle de chacun, car deux investisseurs aux revenus différents n’obtiendront pas le même rendement net d’impôt sur un bien identique.

Cette vidéo détaille le calcul du rendement brut et du rendement net étape par étape.

Le rendement dépend aussi du mode de location choisi : le bail meublé et le statut LMNP modifient sensiblement la fiscalité, tout comme certains dispositifs comme la loi Pinel l’ont fait par le passé. N’oubliez pas d’intégrer les charges de copropriété dans vos projections. Pour un calcul net-net fiable, l’appui d’un expert-comptable ou d’un conseiller en gestion de patrimoine est vivement recommandé.

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Un prêt sans intérêts réservé aux primo-accédants

Le PTZ est un dispositif d’aide à l’accession à la propriété. C’est un prêt sans intérêts et sans frais de dossier, d’une durée ne pouvant excéder 25 ans. Il ne finance jamais la totalité de l’opération : il complète un prêt principal et un éventuel apport personnel. Pour en bénéficier, l’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt. C’est la condition centrale de « primo-accédant ».

L’accès au PTZ dépend aussi des ressources du foyer : elles ne doivent pas dépasser des plafonds qui varient selon la zone géographique et le nombre de personnes destinées à occuper le logement. Le bien financé doit devenir la résidence principale de l’emprunteur.

Ce qui change depuis le 1er avril 2025

Depuis le 1er avril 2025, le prêt à taux zéro est élargi : il est désormais étendu à tous les logements neufs sur l’ensemble du territoire français, et ce jusqu’au 31 décembre 2027. La quotité du prêt, c’est-à-dire la part de l’opération qu’il peut couvrir, est fixée en fonction de la tranche de ressources de l’emprunteur et peut aller jusqu’à 50 % du coût de l’opération, dans la limite d’un plafond.

Autre évolution notable : le cumul du PTZ avec MaPrimeRénov’ est désormais autorisé pour financer une rénovation d’ampleur, ce qui ouvre des perspectives pour l’achat d’un logement ancien à rénover lourdement.

Quelques points à retenir avant de monter son dossier

• Le PTZ est sans intérêts ni frais de dossier et s’étale sur 25 ans maximum.
• Il est réservé aux primo-accédants sous plafonds de ressources.
• La quotité dépend des revenus et de la localisation et peut atteindre 50 % du coût de l’opération.

Le PTZ s’inscrit dans un plan de financement plus large. Avant de vous lancer, évaluez votre capacité d’emprunt et mesurez l’apport personnel nécessaire. Le choix entre neuf et ancien pèse aussi sur l’éligibilité, tout comme la mobilisation de MaPrimeRénov’ en cas de travaux. Les plafonds de ressources et les montants précis évoluant régulièrement, rapprochez-vous de votre banque ou d’une ADIL pour une simulation à jour avant de signer.

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Qui peut être loueur en meublé non professionnel

Le statut concerne les particuliers qui louent un logement meublé, c’est-à-dire équipé de manière à permettre au locataire d’y vivre immédiatement. Selon l’administration fiscale, on est considéré comme loueur non professionnel dès lors qu’au moins l’une de ces deux conditions est remplie.

• Les recettes annuelles tirées de la location meublée par le foyer fiscal sont inférieures à 23 000 €.
• Ou ces recettes restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Au-delà de ces seuils, on bascule dans le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), aux règles différentes. Les revenus de la location meublée relèvent dans tous les cas des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers.

Micro-BIC ou régime réel : deux options

Le loueur a le choix entre deux régimes d’imposition, selon le niveau de ses recettes et l’intérêt de déduire ses charges réelles.

Le régime micro-BIC s’applique tant que les recettes ne dépassent pas un plafond, fixé à 77 700 € pour les revenus de 2025 (porté à 83 600 € pour les recettes de 2026, à déclarer en 2027). L’abattement de 50 % est censé représenter forfaitairement les charges. Au-delà du seuil, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges effectives et d’amortir le bien, ce qui réduit souvent fortement le résultat imposable, au prix d’une comptabilité plus lourde.

Bien choisir selon son projet

Le micro-BIC séduit par sa simplicité, mais le régime réel est fréquemment plus intéressant lorsque les charges et l’amortissement sont élevés. Le bon choix dépend du montant des loyers, des charges, de l’éventuel crédit et de la stratégie patrimoniale. Les règles fiscales de la location meublée ayant évolué ces dernières années, notamment pour les meublés de tourisme, une vérification à jour s’impose.

Pour un investissement locatif, le statut LMNP se compare souvent à une détention via une SCI, et il influe sur la future plus-value en cas de revente. Le financement, lui, reste soumis aux mêmes règles de capacité d’emprunt que pour une résidence principale. Compte tenu de la technicité de la matière, l’avis d’un expert-comptable ou d’un conseiller fiscal est vivement recommandé avant de choisir un régime.

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Qu’est-ce qu’une SCI

Selon le ministère de l’Économie, une SCI est une structure constituée d’au moins deux associés, qui détiennent et gèrent ensemble un ou plusieurs biens immobiliers dans un but non commercial. Chaque associé apporte des fonds ou un bien et reçoit en contrepartie des parts sociales proportionnelles à son apport. Le bien n’appartient plus directement aux personnes, mais à la société, dont elles possèdent les parts.

• Deux associés minimum, sans limite de nombre.
• Aucun capital minimum exigé : l’apport peut être en numéraire ou en nature.
• Un gérant désigné par les associés assure la gestion courante.

Les avantages, surtout pour transmettre

L’atout le plus cité de la SCI est la transmission. Plutôt que de donner un bien immobilier en une seule fois, les parents peuvent transmettre progressivement des parts sociales à leurs enfants. Ces donations bénéficient des abattements fiscaux applicables, renouvelables tous les quinze ans, ce qui permet d’étaler la transmission et d’en réduire le coût. La SCI facilite aussi la gestion à plusieurs : les règles sont fixées dans les statuts, ce qui évite certains blocages propres à l’indivision.

Cette vidéo présente simplement la logique de la SCI et ses principaux usages.

Les contraintes à ne pas négliger

La SCI n’est pas une solution miracle. Sa création suppose des statuts, des formalités d’immatriculation et un fonctionnement formel : tenue d’assemblées, comptabilité, décisions documentées. Surtout, la responsabilité des associés est indéfinie : en cas de dettes de la société, chacun répond sur son patrimoine personnel, à hauteur de sa part dans le capital. Cette responsabilité n’est toutefois pas solidaire, contrairement à d’autres formes de sociétés.

Le choix du régime fiscal (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) a par ailleurs des conséquences importantes et parfois irréversibles, notamment sur la fiscalité de la revente. C’est un arbitrage qui mérite un conseil sur mesure.

La SCI s’oppose souvent à la détention en indivision, plus simple mais plus rigide, et soulève des questions voisines de celles de la séparation de biens en couple. Pour un projet locatif, elle se combine parfois avec le statut LMNP, sous conditions. Compte tenu de ses implications juridiques et fiscales, la création d’une SCI gagne à être préparée avec un notaire ou un avocat, qui adaptera les statuts à votre objectif réel.

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Comment se calcule la plus-value

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Le calcul ne s’arrête pas là : l’administration permet de majorer le prix d’achat de certains frais, ce qui réduit mécaniquement la plus-value imposable.

• Les frais d’acquisition (frais de notaire, droits de mutation) peuvent être ajoutés pour leur montant réel ou par un forfait de 7,5 % du prix d’achat.
• Les travaux réalisés (sous conditions) s’ajoutent pour leur montant réel justifié ou par un forfait de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de cinq ans.

Taux d’imposition et abattements pour durée de détention

Selon l’administration fiscale, la plus-value nette est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Mais plus on conserve longtemps le bien, plus la part imposable diminue, grâce à un abattement progressif qui s’applique au-delà de la cinquième année de détention.

L’abattement au titre de l’impôt sur le revenu est de 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, puis 4 % la vingt-deuxième. Pour les prélèvements sociaux, le rythme est plus lent (1,65 % par an, puis 9 % par an au-delà de la vingt-deuxième année), d’où l’exonération totale repoussée à trente ans.

Les principaux cas d’exonération

Le cas le plus connu est celui de la résidence principale : sa vente est totalement exonérée de plus-value, quelle que soit la durée de détention. D’autres situations ouvrent droit à une exonération, sous conditions précises.

• La vente de la résidence principale au moment de la cession.
• La première cession d’un logement autre que la résidence principale, lorsque le vendeur remploie le prix pour acquérir sa résidence principale, sous conditions.
• Les cessions dont le prix n’excède pas 15 000 €, ou certaines situations liées à l’âge ou au handicap du vendeur.

Cette vidéo détaille le calcul et l’imposition de la plus-value, utile pour visualiser l’enchaînement des étapes.

Le calcul exact dépend de nombreux paramètres : nature du bien, justificatifs de travaux, situation personnelle. Le notaire chargé de la vente établit la déclaration et reverse l’impôt dû, ce qui en fait l’interlocuteur idéal pour anticiper le montant. Pensez aussi à rassembler en amont les diagnostics obligatoires et, si le bien est détenu à plusieurs, à clarifier les règles de l’indivision avant de signer. Les frais de notaire payés à l’achat jouent d’ailleurs en votre faveur dans le calcul de la plus-value.

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À quoi sert l’apport personnel

L’apport personnel, c’est la somme que vous financez vous-même, sans l’emprunter : épargne, donation, vente d’un précédent bien, plan d’épargne logement. Aux yeux de la banque, il joue un double rôle. Il prouve votre capacité à mettre de l’argent de côté et à gérer un budget, et il réduit le montant prêté, donc le risque pour l’établissement. Un dossier avec apport rassure ; un dossier sans apport n’est pas impossible, mais il est scruté de plus près.

La règle des 10 %, et pourquoi

Le repère le plus répandu est un apport d’au moins 10 % du prix du bien. Ce seuil n’est pas un hasard : il correspond, en gros, aux frais qui s’ajoutent au prix d’achat et que les banques préfèrent ne pas financer à crédit. Avec 10 % d’apport, vous couvrez en principe les frais de notaire et les frais annexes, et la banque ne prête que la valeur du bien lui-même.

• Les frais de notaire représentent en général 7 à 8 % du prix dans l’ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf.
• S’y ajoutent les frais de garantie (hypothèque ou caution) et les frais de dossier de la banque.
• Le cas échéant, les frais d’agence immobilière entrent aussi dans l’enveloppe à financer.

Faut-il viser plus de 10 % ?

Au-delà du minimum, plus l’apport est élevé, plus la négociation est confortable. Un apport autour de 20 % est souvent présenté comme l’idéal pour décrocher les meilleures conditions, car chaque point supplémentaire entre 10 % et 20 % tend à améliorer légèrement le taux proposé. Mais il y a un revers : mobiliser toute son épargne dans l’apport prive d’un matelas de sécurité. Mieux vaut conserver une réserve pour les imprévus et les premiers travaux.

Cette vidéo revient sur le rôle de l’apport dans un projet immobilier et la façon de le présenter.

Constituer son apport sereinement

L’apport se construit dans la durée : épargne régulière, produits dédiés comme le plan d’épargne logement, parfois un coup de pouce familial sous forme de donation. Avant de viser un montant, chiffrez précisément les frais à couvrir, à commencer par les frais liés à l’acte de propriété, et n’oubliez pas les charges récurrentes comme la taxe foncière. Une fois le financement calé, vous pourrez vous engager sereinement au moment du compromis ou de la promesse de vente. Les montants exacts dépendant de votre profil, un courtier ou votre conseiller bancaire affineront la stratégie adaptée à votre projet.

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Invalidité et frais de notaire : existe-t-il de réelles réductions ?

Ce que prévoit la loi pour les acheteurs en situation de handicap

Il n’existe pas de réduction automatique des frais de notaire pour les personnes handicapées, sauf dans certains cas spécifiques. Toutefois, l’acquéreur peut bénéficier d’exonérations fiscales, d’aides à l’achat, ou encore de dispositifs personnalisés selon sa situation.

Certaines collectivités ou organismes sociaux peuvent aussi proposer des allègements spécifiques selon le niveau de ressources et la nature du handicap.

Pour aller plus loin, consultez aussi notre guide sur vente à l’euro symbolique notaire.

À quoi correspondent exactement les frais de notaire ?

Décomposition détaillée : taxes, droits et émoluments

Les frais de notaire, souvent mal compris, regroupent plusieurs éléments :

• Les droits de mutation (ou « frais d’enregistrement ») reversés à l’État et aux collectivités
• Les honoraires du notaire, appelés émoluments
• Les frais annexes : débours, formalités administratives, etc.

Ils représentent en moyenne 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien, et 2 à 3 % dans le neuf.

La part réellement négociable des frais de notaire

La seule partie négociable concerne les émoluments du notaire, dans la limite de 10 % de remise, uniquement sur les montants supérieurs à 150 000 €. Pour les personnes en situation de handicap, cette marge de négociation reste la même que pour tout acquéreur.

Aides financières destinées aux personnes handicapées pour un achat immobilier

Dispositifs d’aide à l’accession à la propriété

Bien que les frais de notaire réduits pour handicapé soient limités, il existe des dispositifs d’aides complémentaires :

• Prêt à taux zéro (PTZ), sous conditions de ressources
• Aide personnalisée au logement (APL accession)
  
• Prêts Action Logement (ancien 1 % logement)
• Aides des caisses de retraite ou MDPH
  

Ces aides permettent d’alléger l’emprunt ou de financer une partie du projet.

Pour approfondir, ne manquez pas notre article sur prix d’un hectare de friche.

Subventions et financements pour les aménagements du logement

Les personnes en situation de handicap peuvent également bénéficier de subventions pour l’adaptation du logement :

• ANAH (Agence nationale de l’habitat)
  
• MDPH (Maison Départementale des Personnes Handicapées)
  
• Fonds de compensation du handicap
  

Ces aides sont indépendantes des frais de notaire, mais contribuent à réduire l’effort financier global du projet immobilier.

Assurance emprunteur et handicap : quelles solutions adaptées ?

Bien choisir une assurance de prêt malgré une invalidité

L’obtention d’un prêt immobilier passe souvent par la souscription d’une assurance emprunteur. En cas de handicap, certaines garanties classiques peuvent être exclues ou majorées. Il est donc essentiel de :

• Comparer les contrats
  
• Faire jouer la concurrence
  
• Faire appel à des assureurs spécialisés
  

Droit à l’oubli et convention AERAS : ce qu’il faut savoir

La convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) permet aux personnes en invalidité ou ayant eu des problèmes de santé graves d’accéder plus facilement au crédit.

Dernier conseil de lecture : Prêt entre particuliers avec le courtier Gaillard.

Le droit à l’oubli, quant à lui, s’applique aux pathologies graves guéries depuis plus de 5 ans, évitant ainsi des surprimes d’assurance.

Conseils clés pour réussir un projet immobilier en situation de handicap

Anticiper les coûts et sécuriser le financement

Pour réussir un projet immobilier, il est indispensable de :

• Évaluer avec précision votre capacité d’achat
  
• Intégrer tous les frais annexes (frais de notaire, assurances, travaux)
  
• Demander un plan de financement sur mesure
  

L’intérêt d’un accompagnement spécialisé et personnalisé

Certaines agences immobilières, notaires ou courtiers proposent un accompagnement adapté aux acquéreurs en situation de handicap. Ils peuvent vous orienter vers :

• Les dispositifs spécifiques disponibles dans votre région
  
• Les partenaires bancaires ouverts à ces profils
  
• Les solutions de financement optimisées
  

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 Frais de notaire réduits pour handicapé : quelles aides possibles ?

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